Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis für ein Gebäudegrundstück ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.
Grundsatz
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Zu den abziehbaren Werbungskosten gehört auch die AfA des Gebäudes. Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Welche Aufwendungen hierzu zählen, ist unter Rückgriff auf § 255 HGB zu bestimmen. Danach sind Anschaffungskosten u. a. die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Entscheidung
Ist für die Anschaffung (von Bruchteilen) eines zum Gesamthandsvermögen zählenden Grundstücks mit aufstehendem Gebäude ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen.
Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln. Danach sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Die Ermittlung von Boden und Gebäudewert schließt dabei die Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises mit ein.
Im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage anhand einer vertraglichen Kaufpreisabrede ist ggf. zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Absprache bestehen. Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist dabei grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde und zum anderen keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.
Besteht eine Diskrepanz zwischen dem von den Vertragsbeteiligten vereinbarten und bezahlten Kaufpreis und den objektiv am Markt erzielbaren Preisen, rechtfertigt es dies nicht, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Preisabsprache ggf. nicht die realen Werte wiedergibt.
Für eine in diesem Zusammenhang erforderliche Schätzung des Werts des gesamten Objekts, des Grund und Bodens sowie des Gebäudeanteils in den maßgeblichen Streitjahren kann die WertV bzw. die ImmoWertV herangezogen werden.
Bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen ist grundsätzlich die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren angebracht. Denn bei ihnen ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.
Eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist – ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des FG zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet.
Lediglich bei zu Büro oder anderen gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken (sog. Geschäftsgrundstücke) bejaht die höchstrichterliche Rechtsprechung eher einen Vorrang des Ertragswertverfahrens.
Fundstelle
BFH 29.10.19, IX R 38/17
