Die im Zusammenhang mit der Ablösung eines Darlehens gekoppelte Vorfälligkeitsentschädigung kann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, so der BFH in einer aktuellen Entscheidung.
BFH 11.2.14, IX R 42/13
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige veräußerte ein von ihr im Jahre 1999 erworbenes und seitdem vermietetes Immobilienobjekt im Jahr 2010. Im Veräußerungsvertrag hatte sich die Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks verpflichtet.
Im Zuge der Ablösung einer Restschuld aus den zur Finanzierung des Objekts aufgenommenen Darlehen hatte die Klägerin Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten. Diese machte sie im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht.
Entscheidung
Klage und Revision hatten keinen Erfolg. Der BFH hat entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.
Begründung
Als Werbungskosten sind Schuldzinsen abziehbar, soweit sie mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).
Voraussetzung hierfür ist, dass die Darlehensvaluta, auf die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden ist. Dagegen reicht ein bloßer rechtlicher Zusammenhang nicht aus.
Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung, denn Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.
Dies reicht jedoch für den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung noch nicht aus. Denn sie ist wirtschaftlich gesehen das Ergebnis einer auf vorzeitige Kreditablösung gerichtete Änderung des Darlehensvertrags. Erst mit dieser Modifizierung des Vertragsinhalts steht dem Darlehensgeber eine seine Interessen wahrende Vorfälligkeitsentschädigung zu.
Diese vertragliche Änderungsvereinbarung ist steuerrechtlich das „auslösende Moment“ für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Besteht die Verpflichtung des Darlehensgebers, in eine vertragliche Änderungsvereinbarung und – damit einhergehend – in eine vorzeitige Darlehensablösung gegen angemessene Vorfälligkeitsentschädigung einzuwilligen, gerade deshalb, weil für eine beabsichtigte Grundstücksveräußerung eine Ablösung des Kredits und der damit zusammenhängenden grundpfandrechtlichen Belastung erforderlich ist, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks und nicht mit der Erzielung von Vermietungseinkünften vor.
Entsprechend hat der BFH entschieden, dass ein Werbungskostenabzug der Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen ist, wenn ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ablöst, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können.
Praxishinweis
Bei der Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung von Immobilien wird der ggf. bestehende – durch die Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer der Vermietung dienenden Immobilie begründete – wirtschaftliche Zusammenhang mit einer bisherigen Vermietungstätigkeit überlagert bzw. ersetzt von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang.
Ist dieser Veräußerungsvorgang nach § 23 EStG steuerbar, sind Vorfälligkeitsentschädigungen als Veräußerungskosten bei Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts zu berücksichtigen.
Ist der Veräußerungsvorgang dagegen nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht „ersatzweise“ als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit geltend gemacht werden. Seine bislang teilweise anderslautende Rechtsprechung hat der BFH nun ausdrücklich aufgegeben.
