Für die Berechnung der AfA ist die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag von Grundstück und Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
Sachverhalt
Im Streitfall erwarb der Steuerpflichtige zwei zur Vermietung vorgesehene Eigentumswohnungen. Im Kaufvertrag nahm er eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vor. Danach entfielen rund 60 Prozent auf das Gebäude und 40 % auf den Grund und Boden. Demgegenüber ermittelte das FA für beide Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil von 23 Prozent und 24 Prozent.
BFH 16.9.15, IX R 12/14
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren bekam der Steuerpflichtige vor dem FG im Wesentlichen recht. Auf die Revision des FA hin hob der BFH die Entscheidung der Vorinstanz jedoch auf und verwies den Streitfall zur weiteren Sachaufklärung zurück.
Entscheidung
Der BFH entschied, dass eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Allerdings binden Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. von § 42 AO seien gegeben.
Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers – konkret seiner AfA – gestalten.
Deshalb hat das FG im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dabei darf es sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren.
Praxishinweis
Weichen die Werte aus dem Kaufvertrag erheblich von den Bodenrichtwerten ab, rechtfertigt dies nicht, diese Bodenrichtwerte an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Boden und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Denn es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden.
Das FA muss sich mit den Gesamtumständen des Kaufobjekts auseinandersetzen und klären, ob besondere Aspekte eine Abweichung des vertraglichen Kaufpreises vom vermutlich realen Wert nachvollziehbar erscheinen lassen. Dies kann etwa durch
besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes,
dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen,
eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder
den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage)
gerechtfertigt sein. Parallel dazu hat das FG die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand.
