Bei der Vermietung eines Apartments im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung. Für diese Vermietung gilt die typisierte Vermutung einer Einnahmeüberschusserzielungsabsicht. Auch der Umstand, dass der Steuerpflichtige das Apartment der Hotelbetriebsgesellschaft für deren gewerbliche Zwecke zur Weitervermietung an Dritte gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung stellt, führt nicht zu einer Umwidmung des Wohnobjekts in eine gewerbliche Immobilie.
Sachverhalt
Der Steuerpflichtige erzielte im Streitjahr 2014 wie in den vorangegangenen Kalenderjahren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei dem vermieteten Objekt handelt es sich um ein vermietetes Apartment, das in einem Hotelkomplex belegen ist. Das vermietete Apartment ist 38 qm groß und mit Küche und Bad ausgestattet. Diese Immobilie ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Teileigentum und Wohneigentum aufgeteilt. Auf dem Grundstück wird durch eine Hotelbetriebsgesellschaft ein Hotel betrieben.
Das Apartment selbst steht im Eigentum des Steuerpflichtigen und wird dauerhaft an die Hotelbetriebsgesellschaft verpachtet. Für die Nutzung des Apartments erhält er eine umsatzabhängige Miete. Interessenten können das Apartment wahlweise mit oder ohne Hotelbetrieb anmieten.
Der Steuerpflichtige hatte seit dem Erwerb der Immobilie im Jahr 1993 bis zum Streitjahr 2014 durchgängig Verluste erwirtschaftet. Das FA versagte die steuerliche Anerkennung des für 2014 geltend gemachten Verlustes unter Hinweis auf die fehlende Einkünfteerzielungsabsicht.
Entscheidung
Nach erfolglosem Einspruchsverfahren entschied das FG jedoch, dass das FA zu Unrecht die Verluste des Steuerpflichtigen aus der Vermietung des Apartments steuerlich nicht berücksichtigt hat. Es gab der Klage statt.
Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Diese Grundsätze gelten jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, und zwar auch, wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt. Für die Vermietung als Gewerbeobjekte gelten die Grundsätze übrigens nicht.
Im Streitfall sah das FG in dem vermieteten Apartment jedoch keine Gewerbeimmobilie, sondern eine Wohnung. Denn das Apartment wies eine Fläche von 38 qm auf und verfügte über Küche und Bad. Es handelte sich somit um eine kleinere Wohneinheit, wie sie typischerweise an Studenten, alleinstehende Personen oder auch in Form von Ferienwohnungen am Wohnungsmarkt angeboten wird. Ihr alleiniger Bestimmungszweck war ihre – wenn auch nur zeitlich befristete – Nutzung zu Wohnzwecken.
Unschädlich ist dabei, dass der zwischen dem Steuerpflichtigen und der Hotelbetriebsgesellschaft geschlossene Mietvertrag die typischen Merkmale einer gewerblichen Vermietung aufweist. Denn dem Mietvertrag ist lediglich zu entnehmen, dass der Steuerpflichtige als Vermieter das Apartment dem Mieter für dessen gewerbliche Zwecke, der Weitervermietung an Dritte, gegen Zahlung eines Mietzinses zur Verfügung stellt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Steuerpflichtige selbst das ihm gehörende Wohnobjekt in eine gewerbliche Immobilie umgewidmet hat.
Fundstelle
FG Hessen 28.5.18, 2 K 1925/16, Rev. beim BFH unter IX R 18/18
