Die verbilligte Vermietung einer privaten Immobilie zu Wohnzwecken ist eine der letzten, legalen Steuersparmöglichkeiten. Um Ihre Mandanten in diesem Themenbereich steuerlich optimal beraten zu können, sollten Sie stets die wichtigsten Neuerungen beachten. Im Folgenden stellen wir Ihnen die Neuregelung zur verbilligten Vermietung ab dem 1.1.2021 vor, beleuchten die Frage, ob ein Mietausfall wegen Corona zu einer verbilligten Vermietung führen kann und verraten Ihnen, wann das Finanzamt bei Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Wohnqualitätszuschlag erwartet.
Neuregelung zur verbilligten Vermietung ab 1.1.2021
Im Jahressteuergesetz 2020 wurde neu geregelt, dass die Werbungskosten im Zusammenhang mit einer verbilligt vermieteten Wohnung nur dann anteilig zu kürzen sind, wenn die Miete für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2020).
In Satz 2 dieser Vorschrift findet sich die Aussage, dass die Wohnungsvermietung als entgeltlich einzustufen ist, wenn die Miete bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Dass in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG noch der Prozentsatz von 66 steht, ist übrigens kein Versehen.
Inhaltlich bedeutet dieser Satz 2 vielmehr, dass
* bei einer vereinbarten Miete zwischen 50 % und weniger als 66 % eine Totalüberschussprognose vorgenommen werden muss. Dem Finanzamt muss dann nachgewiesen werden, dass in den nächsten 30 Jahren trotz der verbilligten Überlassung insgesamt ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielt werden wird;
* keine Totalüberschussprognose vorzunehmen ist, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Beispiel
Ein Mandant vermietet 2021 eine Immobilie für eine Warmmiete von 500 EUR im Monat. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 735 EUR. Folge: Da Ihr Mandant 68 % der ortsüblichen Miete von seinem Mieter erhält, muss das Finanzamt im Jahr 2021 100 % der Werbungskosten zum Abzug zulassen. Eine Totalüberschussprognose ist nicht vorzunehmen.
Abwandlung 1
Eine Mandantin vermietet 2021 eine Immobilie für 500 EUR im Monat. Die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage beträgt 1.100 EUR. Folge: In diesem Fall würde das Finanzamt im Jahr 2021 nur 45,45 % der Werbungskosten zum Abzug zulassen, weil die vereinbarte Miete nur 45,45 % der ortsüblichen Miete ausmacht.
Abwandlung 2
Ein Mandant vermietet 2021 eine Immobilie für 500 EUR im Monat. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 800 EUR. Folge: Das Finanzamt wird den vollen Werbungskostenabzug zulassen, weil die vereinbarte Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete (hier: 62,5 %) beträgt. Mit dem 100%igen Werbungskostenabzug klappt es aber nur, wenn im Rahmen einer plausiblen Totalüberschussprognose nachgewiesen werden kann, dass die Mieteinnahmen innerhalb der nächsten 30 Jahre über den Werbungskosten liegen.
Reduzierung der Miete auf 50 % der ortsüblichen Miete zulässig?
In der Praxis dürften sich viele Vermieter die Frage stellen, ob es zulässig ist, die bisher vereinbarte Miete für die Vermietung einer Immobilie an einen nahen Angehörigen auf nur noch 50 % der ortsüblichen Miete zu reduzieren, um ab 2021 von höheren Vermietungsverlusten zu profitieren?
Die Antwort auf diese Frage lautet: „Die Reduzierung der bisherigen Miete auf mindestens 50 % der ortsüblichen Miete ist steuerlich nicht zulässig.“.
Die Finanzämter würden hier einen Verstoß gegen den Fremdvergleichsgrundsatz monieren. Denn gegenüber fremden Mietern würde der Vermieter schließlich nur wegen der gesetzlichen Neuregelung in § 21 Abs. 2 EStG die Miete auch nicht reduzieren.
Neuregelung kann für 2021 wieder zum vollen Werbungskostenabzug führen
Hat ein Mandant in der Vergangenheit eine Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete für die Überlassung einer Immobilie zu Wohnzwecken verlangt und das Finanzamt hat die Miete in der Vergangenheit nur anteilig zum Abzug zugelassen, muss ab 2021 neu gerechnet werden.
Beträgt die Miete 2021 nämlich mindestens 50 % der ortsüblichen Miete und die Totalüberschussprognose fällt positiv aus, dürfen ab 2021 erstmals 100 % der im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstandenen Ausgaben als Werbungskosten abgezogen werden.
Führt ein Mietausfall wegen Corona zu einer verbilligten Vermietung?
Beim Ausfüllen der Anlage V in der Einkommensteuererklärung 2020 könnte es wegen eines Mietausfalls im Jahr 2020 wegen Zahlungsschwierigkeiten des Mieters aufgrund der Coronakrise erstmals zu der Situation kommen, dass die erzielte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete liegt.
Führt ein solcher Mietausfall zu einer verbilligten Vermietung im Sinne von § 21 Abs. 2 EStG, sodass bei Unterschreitung der Mieteinnahmen von 66 % der ortsüblichen Miete eine anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs erfolgen muss?
Die Antwort kommt von der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen und lautet: Nein (OFD NRW, Kurzinfo ESt Nr. 20/16 v. 2.12.2020).
Praxistipp | Es kommt auf die vereinbarte Miete an, selbst wenn der Vermieter aufgrund der Notsituation des Mieters ganz oder teilweise auf die Miete verzichtet. Beträgt also die „vereinbarte“ Miete im Jahr 2020 mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleibt es trotz Mietausfall beim vollen Werbungskostenabzug. Sollte die 66 %-Grenze unterschritten werden, empfiehlt es sich, den Schriftverkehr zur Notsituation des Mieters (z. B. wegen Corona) festzuhalten. Diese Auffassung gilt übrigens nicht nur in Nordrhein-Westfalen, sondern nach einer Beratung auf Bund-/Länderebene bundeseinheitlich.
Mietausfall wegen Corona bei bereits anteiliger Kürzung des Werbungskostenabzugs
Lag die vereinbarte Miete bereits vor 2020 unter 66 % der ortsüblichen Miete und kommt es wegen der Coronakrise 2020 zu einem Mietausfall, könnte so mancher Sachbearbeiter oder Prüfer des Finanzamts auf die Idee kommen, die Werbungskosten noch höher zu kürzen. Doch dieser Auffassung erteilt die bundeseinheitlich abgestimmte Kurzinfo ESt der Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 eine Absage.
Beispiel
Ein Mandant vermietet an seine Mutter seit Jahren eine Wohnung für 600 EUR pro Monat. Ortsüblich wäre eine Miete von 1.100 EUR pro Monat (54,55 %). Im Jahr 2020 hat der Mandant aufgrund der Coronakrise für zwei Monate auf die Miete verzichtet. Folge: Das Finanzamt darf den Werbungskostenabzug im Jahr 2020 nur um 54,55 % kürzen. Es ist aufgrund des Mietausfalls nicht zulässig, die Werbungskosten auf 45,45 %, das entspräche dem Verhältnis zwischen erzielter Jahresmiete von 6.000 EUR zu ortsüblicher Jahresmiete von 13.200 EUR, zu kürzen.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Bei der Suche nach der ortsüblichen Miete orientieren sich die Finanzämter regelmäßig am Mietspiegel für die betreffende Region. Bezieht sich der Mietspiegel auf Mietpreise pro Quadratmeter in Mehrfamilienhäusern, kann das Finanzamt bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Ein- und Zweifamilienhäuser einen relativen Zuschlag zum Mietspiegel vornehmen (FG Berlin-Brandenburg 13.8.20, 10 K 1030/19). Folgende relative Zuschläge sind nach Ansicht des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg zulässig:
- Einfamilienhaus: Zuschlag von 10 % auf den Mietspiegelwert von Mehrfamilienhäusern
- Zweifamilienhaus: Zuschlag von 5 % auf den Mietspiegelwert von Mehrfamilienhäusern
Die Beantwortung der Frage, ob bei Vermietung einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus der Mietspiegelwert bei Prüfung des § 21 Abs. 2 EStG um einen Wohnqualitätszuschlag von 5 % erhöht wird, hängt entscheidend davon ab, ob der Mieter der Wohnung einen dem Wohnen im Einfamilienhaus vergleichbaren Vorteil hat. Hierzu zählen bspw. die eigenbestimmte Nutzung von Gärten, Abstellplätzen oder Nebenräumen.
Praxistipp | Diese Zuschläge sollten einkalkuliert werden, damit die vereinbarte Miete bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus mindestens 50 % bzw. 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.
Hilfe bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
Liegen Sie mit dem Finanzamt bzgl. der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Clinch, hilft Ihnen vielleicht ein Blick in eine Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (Verfügung v. 18.9.19, S 2253 A – 85 – St 23).
In dieser Verfügung werden verschiedene Ermittlungsmethoden gegenübergestellt, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG bestimmen zu können.
Fundstellen
* OFD Frankfurt a. M. 18.9.19, S 2253 A – 85 – St 23, OFD NRW 2.12.20, ESt-Kurzinformation Nr. 2020/16, Abruf-Nr. 220071
