Grundsätzlich sind Veräußerungen von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens nicht steuerbar. Besonderheiten bestehen jedoch bei Grundstücksgeschäften. Denn in diesem Fall kann es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft handeln. Folge: Es kommt zur Besteuerung. Der BFH hat jüngst entschieden, dass der anteilig auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn nicht steuerbar ist, und stellt sich damit gegen die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung. Was die Rechtsprechung im Einzelnen bedeutet, wird im Folgenden erläutert.
Hintergrund
Bei Grundstücksverkäufen des Privatvermögens bestehen drei Alternativen, die von der Besteuerung ausgenommen sind. Nicht steuerbar sind demzufolge Veräußerungen
1. von Grundstücken, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, 1. Alternative EStG),
2. von Grundstücken, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3, 2. Alternative EStG,) sowie
3. von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen der Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Für die Ermittlung der sog. zehnjährigen Spekulationsfrist ist das obligatorische Rechtsgeschäft, d.h. die notariellen Verträge, maßgeblich.
Dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.
Beachten Sie | Sofern die Immobilie also länger als zehn Jahre gehalten wurde, greift unabhängig vom Vorhandensein eines Arbeitszimmers bereits die Regelung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG. Es spielt dann keine Rolle, ob die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt oder gar vermietet wurde. Der Vorgang unterliegt nicht der Einkommensteuer.
Probleme in der praktischen Umsetzung
Strittig war bisher, ob bei einem im Eigenheim genutzten Arbeitszimmer das Tatbestandsmerkmal „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken“ erfüllt ist (vgl. Alternative 1 und 2). Falls nicht, könnte nämlich der Fiskus zuschlagen und bei Veräußerungen innerhalb von zehn Jahren eine Besteuerung vornehmen.
Praxistipp
Sollte lediglich die aufgrund der Coronapandemie eingeführte Homeoffice-Pauschale von 5 EUR je Tag geltend gemacht worden sein, liegt kein Arbeitszimmer vor.
Hohe praktische Relevanz
Aufgrund der Coronapandemie arbeiten immer mehr Arbeitnehmer von zu Hause aus. Da es in den meisten Fällen um große Steuerzahlungen geht, hat das Urteil eine immense Bedeutung. Die steuerliche Auswirkung wird anhand eines stark vereinfachten Beispiels aufgezeigt.
Beispiel
Die Eheleute Mayer haben im Jahr 2016 ein Eigenheim für 400.000 EUR erworben, welches sie im Jahr 2021 für 500.000 EUR verkauften. Der gesamte Veräußerungsgewinn beträgt damit 100.000 EUR. Im Eigenheim hatten die Eheleute ein Arbeitszimmer genutzt (15 % der Gesamtfläche) und Werbungskosten abgesetzt.
Nach bisheriger Auffassung der Finanzverwaltung entfallen 15 % von 100.000 EUR, also 15.000 EUR, anteilig auf das Arbeitszimmer. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt das eine Steuerbelastung von 6.300 EUR.
Nach dem BFH-Urteil unterliegt der gesamte Veräußerungsgewinn jedoch nicht der Einkommensteuer. Für die Ausnahme von der Besteuerung aufgrund von Eigennutzung ist es nämlich unschädlich, dass ein untergeordneter Teil des Eigenheims – wie hier das Arbeitszimmer – ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt worden ist.
Die Praxis hat gezeigt, dass in Diskussionen mit den Finanzämtern häufig Argumente, die auch als sogenannte. „K.o.-Kriterien“ bezeichnet werden, gebracht wurden.
Ein Beispiel dafür lautet folgendermaßen: „Es kann nicht richtig sein, Werbungskosten für das Arbeitszimmer von der Steuer abzusetzen, aber später einen vollständig steuerfreien Veräußerungsvorgang zu haben. Wer absetzt, muss auch Steuern zahlen.“ Steuerzahler sollten sich von diesen Argumenten nicht abbringen lassen. Denn der BFH hat nun Klarheit geschaffen, dass der anteilig auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn auch steuerfrei bleibt.
Das FG Köln (20.3.18, 8 K 11) stellte sich bereits im Jahr 2018 auf den Standpunkt, dass das Arbeitszimmer kein selbstständiges Wirtschaftsgut darstellt (jedenfalls im Rahmen von Überschusseinkünften) und somit zum privat genutzten Wohnraum gehört. Damit wäre ein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ausgeschlossen. Gegen das Urteil wurde durch das Finanzamt ursprünglich Revision eingelegt. Diese wurde aber kurzerhand wieder zurückgenommen.
Aktueller Streitfall vor dem BFH
Im aktuellen Verfahren haben die Richter des FG Baden-Württemberg (5 K 338/19) ebenfalls entschieden, dass das Arbeitszimmer den Wohnzwecken zuzuordnen sei und somit kein privates Veräußerungsgeschäft vorliege.
Die eingelegte Revision durch das Finanzamt wurde dieses Mal jedoch nicht zurückgenommen. Das Finanzamt wollte eine höchstrichterliche Entscheidung.
Im Streitfall hatte ein Ehepaar innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ihre Eigentumswohnung verkauft. In der Wohnung hatte es ein häusliches Arbeitszimmer genutzt und dafür Werbungskosten in Höhe von 1.250 EUR pro Jahr abgesetzt. Das Finanzamt wollte den auf das Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer unterwerfen. Das Finanzamt begründete die Steuerpflicht damit, dass ein für die Arbeitnehmertätigkeit als häusliches Arbeitszimmer genutzter Gebäudeteil bei der Veräußerung der selbst bewohnten Eigentumswohnung nicht den eigenen Wohnzwecken nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zuzuordnen sei. Damit käme es zwingend zu einer Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Wie zuvor das FG Baden-Württemberg überstimmte auch der BFH das Finanzamt. Für die Ausnahme von der Besteuerung aufgrund von Eigennutzung ist es nicht schädlich, dass ein (untergeordneter) Teil des Wirtschaftsguts „Eigentumswohnung“ ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt worden ist (BFH 1.3.21, IX R 27/19). Der BFH wendet sich damit gegen die Auffassung der Finanzverwaltung (BMF 5.10.00, BStBl I 00, 1383, Rz 21).
Keine Anwendung auf Grundstücke des Betriebsvermögens
Die Vorschrift des § 23 EStG gilt jedoch nicht für Grundstücke und Grundstücksteile, die im Betriebsvermögen (z. B. im Rahmen eines Gewerbebetriebs) gehalten werden. Denn insoweit führt jeder Veräußerungsvorgang – unabhängig von Haltefristen – zu einem steuerrelevanten Vorgang.
Praxistipp
Das BFH-Urteil ist nicht auf betriebliche Grundstücke anwendbar.
Fazit | Der Gewinn aus dem Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist auch dann in vollem Umfang steuerfrei, wenn zuvor Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer abgesetzt wurden und kein Fall des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG gegeben ist. Sollte das Finanzamt dennoch Veräußerungsgewinne anteilig versteuern wollen, sollte mit Hinweis auf das Aktenzeichen des BFH-Urteils Einspruch eingelegt werden.
Fundstelle
BFH 1.3.21, IX R 27/19
