Schuldzinsen können grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die ursprüngliche Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. So lässt sich ein steuerzahlerfreundliches Urteil des BFH auf den Punkt bringen.
BFH 20.6.12, IX R 67/10,
BFH 16.3.10, VIII R 20/08, BStBl II 10, 787
OFD Frankfurt 24.1.12, S 2211 A – 17 – St 214, DStR 12, 522
Die neue und günstige Rechtsprechung kann auch auf private Mieteinkünfte ausgeweitet werden, was bislang von der Verwaltung strikt abgelehnt worden war. Die BFH-Rechtsprechungsänderung basiert auf der auf zehn Jahre verlängerten Spekulationsfrist für Grundbesitz nach § 23 EStG, wodurch Privathäuser insoweit strukturell den Gewinnen aus dem Verkauf betrieblicher Wirtschaftsgüter gleichgestellt sind.
Daher sorgt die Ausweitung nachträglicher Schuldzinsen auf Mieteinkünfte für die notwendige steuerliche Gleichbehandlung beider Einkunftsarten.
Werbungskosten müssen mit einer Einkunftsart im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, was bei Mieteinkünften und Schuldzinsen gegeben ist, wenn eine objektive Verknüpfung mit einem Vermie-tungsobjektes besteht. Dann wird mit der erstmaligen Verwendung die Verbindung einer Darlehensvaluta mit der Immobilienanschaffung unterstellt. Bislang entfiel der Zweck, wenn die Vermietungsabsicht etwa durch Verkauf aufgegeben wird und als Konsequenz wurden die auf das Darlehen gezahlten Schuldzinsen ab dann grundsätzlich nicht mehr anerkannt. Dies galt auch, wenn der Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung ausreichte.
Daran hält der BFH nicht länger fest, da dies vor dem Hintergrund der alten zweijährigen Spekulationsfrist erfolgte. Mit der Verlängerung auf zehn Jahre und der Rückgängigmachung der AfA werden vermietete Wohngrundstücke dem steuerlich erheblichen Vermögensbereich zuge-ordnet. Dadurch wird die Ermittlung des Gewinns aus § 23 EStG strukturell der Veräußerung eines betrieblichen Wirtschaftsguts gleichgestellt. Die Übertragung bei Kreditaufwendungen ist dann zur notwendigen Gleichbehandlung lediglich folgerichtig. Nunmehr besteht also ein zuvor gesetzter Veranlassungszusammenhang zwischen einem Restdarlehen und früheren Mieteinkünften grundsätzlich auch dann weiter, wenn der Verkaufserlös nicht zur Tilgung ausreicht. Dadurch wird der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang nicht unterbrochen.
Offen ließ der BFH indes, ob der nachträgliche Schuldzinsenabzug auch dann möglich ist, wenn die Mietimmobilie erst mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung wieder verkauft wird.
Praxishinweis:
Zum nachträglichen Schuldzinsenabzug muss der bisherige Vermieter allerdings tatsächlich nicht in der Lage gewesen sein, die bestehenden Kreditverbindlichkeiten bei der Veräußerung des Immobilienobjektes vollständig zu begleichen. Denn insoweit hat er den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung zu beachten. Zudem darf er die angestrebte Einkünfteerzielung aus der dauerhaften Vermietung nicht bereits vor der Veräußerung aus anderen Gründen aufgegeben haben.
