Der BFH hatte jüngst zu Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Kaufpreisfinanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, im Rahmen des Verkaufs von privaten GmbH-Anteilen nach § 17 EStG entschieden.
Danach können die Schuldzinsen auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten zu § 21 EStG abgezogen werden, wenn das Gebäude veräußert wird.
Voraussetzung ist, dass der dabei erzielte Erlös nicht zur vollständigen Tilgung dieses Kredits ausreichte.
Schuldzinsen: BMF 28.3.13, IV C 1 – S 2211/11/10001 :001, BFH 20.6.12, IX R 67/10; 16.3.10, VIII R 20/08; 12.11.91, IX R 15/90, BStBl 92 II, 289
Vorfälligkeitsentschädigung: BFH 9.8.12, IX B 57/12, BFH/NV 12, 2014
§ 17: OFD Münster 23.8.12, aktualisierte Kurzinfo 07/2012
Liebhaberei: FG Düsseldorf 4.7.12, 9 K 4673/08 E, Revision unter IX R 37/12, BMF 8.10.04, IV C 3 – S 2253 – 91/04, BStBl I 04, 933
Die neue und günstige Rechtsprechung kann über die Gewinneinkünfte hinaus auch auf private Mieteinkünfte ausgeweitet werden. Dies hatte die Verwaltung bisher strikt abgelehnt.
Die Urteilsgrundsätze werden jetzt allgemein angewendet, wobei es laut BMF in Abstimmung mit den Länderfinanzbehörden jedoch Einschränkungen gibt. Voraussetzung für den Werbungskostenabzug bei den Einkünften nach § 21 EStG ist, dass
eine Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist und somit der Steuerpflicht unterliegt,
der Verkaufserlös unter dem verbliebenden Darlehenssaldo liegt und,
weiterhin die Absicht zur Erzielung von Mieteinkünften bestand und nicht bereits vor der Veräußerung des Grundstücks aus anderen Gründen weggefallen war.
Sofern also die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können, kommt es durch den Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung mangels Veranlassungszusammenhang zu keinem Werbungskostenabzug bei den Mieteinkünften.
Gleiches gilt, wenn es zur nicht steuerbaren Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist des § 23 EStG kommt.
Die neue BFH-Rechtsprechung basiert auf dem Gedanken, dass Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb der seit 1999 auf 10 Jahre erweiterten Spekulationsfrist zu erfassen sind und die Steuerpflicht dadurch dem gewerblichen Bereich angeglichen wurde. Aus diesem Grund gilt der nachträgliche Schuldzinsenabzug nach den Vorgaben des BMF nicht für Altfälle, also für Veräußerung oder Vertragsabschlüsse bis Ende 1998.
Bei bis dahin abgeschlossenen Verträgen gilt die bisherige Verwaltungsauffassung weiterhin. Das heißt, es kommt für die Zeit nach der Aufgabe der Vermietungsabsicht oder -tätigkeit nicht zum nachträglichen Werbungskostenabzug. Die Schuldzinsen werden als Gegenleistung für die Überlassung von Kapital angesehen, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient.
Vier Praxishinweise:
# Das BMF wendet die neue Rechtsprechung nur in den Fällen einer steuerbaren Veräußerung ab 1999 nach § 23 EStG an. Der BFH hatte hingegen in seinem Urteil keine solche Einschränkung vor-genommen. Die Entscheidungsgründe basieren auf der verlängerten Spekulationsfrist.
# Die im Zusammenhang mit der Veräußerung des Vermietungsobjekts gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung führt nicht zu Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften, wenn diese unmittelbar mit der steuerfreien Veräußerung zusammenhängen.
# Verbliebene Schuldzinsen für die Finanzierung einer Beteiligung nach
§ 17 EStG können schon länger nach der Veräußerung oder Auflösung der Gesellschaft als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften abgezogen werden. Durch die Abgeltungsteuer ist dies ab 2009 jedoch nur möglich, indem der GmbH-Gesellschafter die Option des § 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG zur Anwendung der tariflichen Einkommensteuer wählt und damit 60 % der Werbungskosten im Rahmen des Teileinkünfteverfahrens geltend machen kann.
# Dieses Wahlrecht ist jedoch zeitlich begrenzt nur so lange nutzbar, bis die Beteiligungsquote unter die Grenze von 25 % sinkt oder keine Berufstätigkeit für die GmbH vorliegt. Erfolgte beispielsweise der Verkauf in 2013 und fallen mangels vollständiger Darlehenstilgung weitere Schuldzinsen an, lassen diese sich nur noch von 2009 bis einschließlich 2013 absetzen.
Entfallen Schuldzinsen wirtschaftlich auf die Zeit nach der Einordnung der Vermietungstätigkeit als Liebhaberei, sind sie insoweit als nachträgliche Werbungskosten abziehbar. Das gelingt nach einem Urteil des FG Düsseldorf insoweit, als sie auch im Falle einer Veräußerung des Grundstücks abziehbar gewesen wären.
