Der Preis von Mietwohngrundstücken wird grundsätzlich im Ertragswertverfahren ermittelt. Dies setzt voraus, dass innerhalb derselben Region nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare, vermietete Objekte vorhanden sind.
Sind diese nicht in hinreichender Zahl vorhanden, kommt insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, die sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von Wohnungen abheben, das Sachwertverfahren zum Ansatz.
BFH 6.7.11, II R 35/10,
BFH 30.1.04, II B 105/02, BFH/NV 04, 763
Dies begründet der BFH damit, dass die unter Verwendung von wertvollem Material erbauten oder außergewöhnlich gestalteten Häuser nur in Ausnahmefällen vereinzelt vermietet sind und in der Regel vom Eigentümer selbst bewohnt werden, weil er den besonderen Aufwand nach seiner Vorstellung trägt.
Dabei greift das Sachwertverfahren bereits dann, wenn die Wohnfläche größer als 220 m2 ist, ein größeres Schwimmbecken vorhanden ist, die Gestaltung keine Trennung der Bereiche in mehrere Hauptwohnungen ermöglicht oder das Grundstück einen ganz besonderen, einmaligen Charakter hat. In solchen und vergleichbaren Fällen kann die übliche Miete nicht durch einen Zuschlag auf die höchsten im Mietspiegel ausgewiesenen Preise geschätzt werden und das Ertragswertverfahrens wäre eine mit dem Gleichheitssatz nicht vereinbare Bevorzugung gegenüber herkömmlichen Ein- und Zweifamilienhäusern.
Steuer-Tipp:
Bei Ein-, Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswoh-nungen wird der Preis vorrangig aus Verkäufen vergleichbarer Immobilien nach § 183 BewG herangezogen, sofern solche Vergleichswerte in genügender Anzahl vorliegen. Das wird wohl vorrangig beim Wohneigentum möglich sein. Anstelle von Verkaufspreisen können auch von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Ansonsten kommen Ertragswerte wie bei Mietwohngrundstücken zum Ansatz. Sofern auch diese Methode nicht anwendbar ist, greift das Sachwertverfahren nach § 189 BewG.
Das Sachwertverfahren kommt darüber hinaus nach § 182 Abs. 4 BewG für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne übliche Miete in Betracht. Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände werden im Rahmen dieser vereinfachten Ermittlung nicht gesondert angesetzt. Die Berechnung des gemeinen Werts erfolgt aus einer Addition des Bodenrichtwerts und des Gebäudepreises, ausgehend von den gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit durch Multiplikation der jeweiligen Kosten mit den Flächeneinheiten des Gebäudes. Das Ergebnis wird dann mit der Wertzahl aus Anlage 25 zu § 191 BewG multipliziert.
Maßgebend sind die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks sowie aller auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen. Bei einem neuen Einfamilienhaus belaufen sich die Regelherstellungskosten beispielsweise auf 1.010 EUR je m2. Bei älteren Gebäuden ermäßigt sich dieser Betrag entsprechend und davon wird eine lineare Alterswertminderung abgezogen. Als Untergrenze sind jedoch mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Durch das EU-Beitrei-bungsrichtlinie-Umsetzungsgesetz kommt es ab 2012 zu einer Anpassung der Regelherstellungskosten an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreisindex.
