Zu den Umsätzen, die unter das „Grunderwerbsteuergesetz fallen, gehören insbesondere:
Umsätze von unbebauten und bebauten Grundstücken und die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten gegen Einmalzahlung oder regelmäßig wiederkehrende Erbbauzinsen.
Da Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, steuerfrei sind, ist für die Anwendung der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers (Abnehmers) erforderlich, dass ein wirksamer Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option zur Umsatzsteuerpflicht) durch den Lieferer (Veräußerer) vorliegt.
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann vom Veräußerer nur ausgesprochen werden, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.
Die Option muss, damit sie wirksam wird, direkt im notariellen Vertrag erklärt werden.
In der Regel hat der Verkäufer eines Grundstücks, der dieses zu umsatzsteuerpflichtigen Zwecken nutzt, Interesse an einem Verzicht auf die Steuerbefreiung, wenn er durch einen umsatzsteuerfreien Verkauf eine Vorsteuerkorrektur zu erwarten hätte. Durch den Verzicht auf die Steuerbefreiung wird das betreffende Grundstück „final“ zu umsatzsteuerpflichtigen Zwecken verwendet und es ist keine Vorsteuerkorrektur aufgrund einer finalen umsatzsteuerfreien Verwendung zu befürchten.
Beispiel
A erbaut 2010 ein Bürohaus und vermietet es umsatzsteuerpflichtig. Aus den Herstellungskosten hat sich A Vorsteuer in Höhe von 100.000 € gezogen. Im Jahr 2015 verkauft er das Geschäftsgrundstück mit dem darauf befindlichen Bürohaus an B, der die Vermietungstätigkeit beendet und das Grundstück für sein eigenes Unternehmen verwendet (= keine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen). Sofern A beim Verkauf nicht wirksam auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, wird das Geschäftsgrundstück final für umsatzsteuerfreie Zwecke verwendet. Für A würde die Regelung der Vorsteuerkorrektur greifen, da der zehnjährige Korrekturzeitraum noch nicht abgelaufen ist, und er müsste 50 Prozent der ursprünglich geltend gemachten Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen!
A sollte wirksam zur Umsatzsteuerpflicht optieren, um nicht der Gefahr der Vorsteuerkorrektur ausgesetzt zu sein.
Bei einer nichtsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen geht der Vorsteuerkorrekturzeitraum auf den Grundstückserwerber über, das heißt, der Veräußerer muss keine Vorsteuerkorrektur mehr befürchten, muss aber alle relevanten Unterlagen, die eventuell später für eine Vorsteuerkorrektur des Erwerbers erforderlich sind, an diesen übergeben.
Das können zum Beispiel Rechnungen über die Baukosten des umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gebäudes sein oder Rechnungen über Sanierungen, aus denen der Veräußerer die Vorsteuer gezogen hat und für die der maßgebliche Korrekturzeitraum von zehn Jahren noch nicht vorüber ist.
Bei einer Geschäftsveräußerung im Ganzen kommt eine Option zur Steuerpflicht grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen setzt voraus:
- ein Unternehmen oder einen gesondert geführten Betrieb (Teilbetrieb)
- die Veräußerung der wesentlichen Grundlagen
- die Übereignung oder Einbringung im Ganzen
- entgeltlich oder unentgeltlich
- an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
- die Absicht, den Betrieb fortzuführen
Ein vermietetes Grundstück ist in der Regel ein wirtschaftlich selbständiger Teilbetrieb.
Tritt der Erwerber in die Mietverträge ein, kann er grundsätzlich die unternehmerische Tätigkeit ohne nennenswerte finanzielle Aufwendungen fortsetzen. Mit einem nichtvermieteten oder -verpachteten Grundstück kann im Regelfall keine selbständige Tätigkeit fortgeführt werden. Gleiches gilt, wenn ein zu bebauendes Grundstück übertragen wird, das der Veräußerer unter der Bedingung der Fertigstellung des Bauvorhabens vermietet hat.
Oft ist nicht rechtssicher bestimmbar, ob bei einem Grundstücksgeschäft eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt oder nicht. Bei Grundstücksgeschäften besteht somit die Gefahr, dass die Parteien von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgehen, das Finanzamt aber zum Beispiel bei einer Betriebsprüfung später feststellt, dass eine solche nicht vorgelegen hat.
Falls dann im notariellen Vertrag keine wirksame Umsatzsteuerklausel vereinbart wurde, wird der Vorgang als umsatzsteuerfreies Geschäft behandelt.
Die Folge: Der Veräußerer könnte einer Vorsteuerkorrektur ausgesetzt sein.
Gehen die Parteien jedoch im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus und beabsichtigen sie lediglich für den Fall, dass sich ihre rechtliche Beurteilung später als unzutreffend herausstellt, eine Option zur Steuerpflicht, gilt diese vorsorglich und im Übrigen unbedingt im notariellen Kaufvertrag erklärte Option als mit Vertragsschluss wirksam.
Wirksame „unbedingte“ Umsatzsteuerklausel für eine Geschäftsveräußerung im Ganzen
„Der Verkäufer verzichtet gemäß § 9 Abs. 1 und 3 UStG auf eine Umsatzsteuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Der Käufer erwirbt das Grundstück für sein Unternehmen und ist Schuldner der Umsatzsteuer nach § 13b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1 UStG, soweit die Grundstückslieferung umsatzsteuerbar ist. Die Vertragsparteien gehen jedoch davon aus, dass das getätigte Geschäft eine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt und somit nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer unterliegt.“
Hinweis
Bei Grundstücksgeschäften ist umsatzsteuerlich „alles möglich“:
eine steuerfreie Lieferung, eine steuerpflichtige Lieferung durch Ausübung der Option zur Umsatzsteuerpflicht oder eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG.
Den Gestaltungsspielraum, der sich hierdurch ergibt, sollten Sie aktiv nutzen.
