Bei der Vermietung von Wohnungen ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nicht ausgeschlossen, wenn die Immobilie vor dem 1.4.1985 fertiggestellt und mit der Errichtung vor dem 1.6.1984 begonnen wurde. Nach § 9 Abs. 2 i.V.m. § 27 Abs. 2 UStG kommt für diese Altobjekte nach wie vor ein Verzicht auf die Steuerbefreiung in Betracht. Die OFD Karlsruhe weist auf die Vorgehensweise hin, wenn später Umbauarbeiten erfolgen, die zusätzlichen Wohnraum oder Nutzflächen schaffen.
OFD Karlsruhe 28.1.09, S 7198
Wird ein Gebäude lediglich umgebaut und modernisiert, entsteht unabhängig von der Baukostenhöhe grundsätzlich kein neues Wirtschaftsgut. Daher sind solche Baumaßnahmen nicht als Errichtung einer Immobilie zu werten. Ob die Umbaumaßnahmen ertragsteuerlich zu nachträglichen Herstellungskosten führen, ist unerheblich.
Die Fertigstellung eines Gebäudes nach der Übergangsvorschrift des
§ 27 Abs. 2 UStG ist nur dann anzunehmen, wenn die Umbauaufwendungen als Herstellungskosten für ein neues Gebäude zu behandeln sind. Dies ist der Fall, wenn es sich um grundlegende Maßnahmen handelt, durch die das Gebäude in seinem Zustand so wesentlich verändert wird, dass es als neues Wirtschaftsgut erscheint. Bei einer Aufstockung müssen die Neubauteile der Immobilie das Gepräge geben.
Ist durch die Baumaßnahmen kein neues Gebäude entstanden, hat der Unternehmer weiterhin die Möglichkeit auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dies gilt auch für Wohnungen, die in Altgebäuden etwa durch den Ausbau des Dachgeschosses neu hergestellt werden. Ertragsteuerlich ist zwar grundsätzlich von einem selbstständigen Gebäudeteil auszugehen. Bei der Anwendung des § 27 Abs. 2 UStG kann das Gebäude aber nur einheitlich beurteilt werden, da sich die Vorschrift auf das auf dem Grundstück errichtete Gesamtgebäude bezieht.
