Allgemein bekannt ist, dass in Ballungsgebieten eine erfolgreiche Vermittlung von Häusern überwiegend nur über eingeschaltete Makler möglich ist.
Infolgedessen liegt es in diesen Fällen für den Nachweis der Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen nahe, einen solchen auch einzuschalten, so das FG Köln zu den Fällen, in denen Wohnungen längere Zeit leer stehen.
FG Köln 15.12.11, 10 K 1365/09, Revision unter IX R 15/12,
FG Hamburg 11.4.11, 6 K 257/09, EFG 11, 2076
Hierbei ging es um die Vermietung eines Atriumbungalows in einem Ballungsgebiet. Der Eigentümer schaltete vier Vermietungsanzeigen, in denen er das hochwertige Objekt für 1.500 EUR Kaltmiete anbot.
Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung können vorab entstandene Werbungskosten sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus der Vermietung Einkünfte nach § 21 EStG zu erzielen. Das kann nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden.
Für den Nachweis von ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen trägt der Vermieter die Feststellungslast. Nach Auffassung des FG Hamburg ist es bei einer hochpreisigen Immobilie nicht ausreichend, wenn die Vermietungsabsicht nur anhand von 10 Annoncen und 28 Vermietungsgesprächen nachgewiesen wird, aber kein Makler eingeschaltet wird.
Infolgedessen genügten im vorliegenden Fall die vier Anzeigen nicht. Gerade vor dem Hintergrund der Größe und der Lage des Objektes ist die Einschaltung eines Maklers naheliegend, weil in Ballungsgebieten eine erfolgreiche Vermittlung von Häusern meist nur darüber möglich ist. Insoweit schließt sich das Kölner FG der Einschätzung des FG Hamburg bei der Üblichkeit von Maklerbeauftragungen an.
Praxishinweis:
Die fällige Maklercourtage stellt im höherpreisigen Segment eher keinen Hinderungsgrund für potenzielle Mieter dar, da das Vermietungsobjekt nur wirtschaftlich leistungsfähige Interessenten anspricht.
