Der BFH hatte bereits 2005 entschieden, dass Zinsen für ein Darlehen, mit dem sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen finanziert werden, als nachträgliche Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind.
Es kommt danach nicht darauf an, ob ein Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausreicht.
Einer unveränderten Anwendung des Urteils stehen nach „neuerer Verwaltungsansicht“:http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2014-01-15-schuldzinsen-nachtraegliche-werbungskosten-erhaltungsaufwendungen-vermietung-verpachtung.pdf?__blob=publicationFile&v=1 aktuellere BFH-Urteile und der Grundsatz der steuerlichen Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen entgegen.
BMF 15.1.14, IV C 1 – S 2211/11/10001 :001, BMF 3.5.06, IV C 3 – S 2211 – 11/06, BStBl I 06, 363, BFH 12.10.05, IX R 28/04; 20.6.12, IX R 67/10; 28.3.07, X R 15/04
Steuerberater Leipzig, Steuerkanzlei Leipzig, Jens Preßler
Daher ist Voraussetzung für den nachträglichen Werbungskostenabzug bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den Kredit zu tilgen.
Praxishinweis
Der durch die Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit § 21 EStG bleibt zwar grundsätzlich nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen.
Wird der Erlös aber nicht zur Tilgung des Darlehens verwendet, kann eine daneben bestehende oder neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung den ursprünglichen wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang überlagern und damit durchbrechen.
Bestehen zum veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehen, ist für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Verkaufserlöses zur Kredittilgung entscheidend, dass die Darlehen marktüblich und unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.
Dieses neue BMF-Schreiben ist erstmals anzuwenden auf entsprechende Schuldzinszahlungen, wenn die Veräußerung des Mietobjekts ab 2014 abgeschlossen ist.
Für frühere Verkäufe gilt das bisherige BMF-Schreiben aus 2006 weiter auf entsprechende Schuldzinszahlungen.
