Ob Mietschäden steuerlich absetzbar bzw. Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens steuermindernd berücksichtigt werden können, wurde nun beim BFH erörtert. Die nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht Schäden, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. In diesen Fällen handelt es sich nicht um anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Quelle
BFH-Urteil vom 9.5.2017, Az. IX R 6/16
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Aufwendungen zur Beseitigung von nach Erwerb eingetretenen Schäden
Schadenersatzleistungen für versteckte Mängel mindern den Anschaffungspreis nicht
Hintergrund
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Gesetzlich ausgenommen sind: Aufwendungen für Erweiterungen und Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Beachten Sie
Durch eine Umqualifizierung der Aufwendungen in Herstellungskosten sind die Kosten nicht sofort (im Jahr der Zahlung) abzugsfähig. Sie wirken sich nur über die Gebäudeabschreibung (regelmäßig 50 Jahre) als Werbungskosten aus.
Sachverhalt
Eine Steuerpflichtige hatte eine vermietete Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Sie kündigte das Mietverhältnis, weil die Mieterin die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen verweigerte. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache wurden umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden (z. B. eingeschlagene Scheiben an Türen und zerstörte Bodenfliesen) festgestellt. Die Vermieterin machte die Kosten für die Schadenbeseitigung in ihrer Steuererklärung als Erhaltungsaufwand geltend. Da die 15 %-Grenze überschritten war, versagte das Finanzamt den Sofortabzug – jedoch zu Unrecht, wie das Finanzgericht Düsseldorf und der Bundesfinanzhof entschieden.
Grundsätzlich sind sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammenzurechnen. Darunter fallen z. B. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener – Mängel fällt hierunter. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei der Anschaffung angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln.
Diese typisierende Betrachtungsweise hat der Bundesfinanzhof jetzt zumindest insoweit eingeschränkt, als der Schaden nach dem Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In diesen Fällen können die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand und damit sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
