Fallen Maklerkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses an, können diese Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt.
Diese für Vermieter positive Entscheidung des FG Münster dürfte auf breites Interesse stoßen und den Inhalt künftiger Vertragsregelungen beeinflussen. Eine solche Übertragung kommt nach Ansicht des FG dann in Betracht, wenn der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Behandlung von vornherein beabsichtigt war und entsprechend vertraglich festgelegt wird.
FG Münster 22.5.13, 10 K 3103/10 E, BFH IX R 22/13, BFH 20.6.12, IX R 67/10; 6.12.05, VIII R 34/04, BStBl II 06, 265
Das FG hat damit über eine noch ungeklärte und im Zusammenhang mit anderen Einkunftsarten vom BFH abweichend beurteilte Frage zum nachträglichen Schuldzinsenabzug entschieden.
Sachverhalt
Im Urteilsfall hatte der Hausbesitzer eines seiner drei Vermietungsobjekte verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Häuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. Es war vertraglich festgelegt, dass der Kaufpreis zur Tilgung der Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die Banken überwiesen werden sollte.
Soweit der Kaufpreis anteilig zur Darlehenstilgung verwendet wird, zählt der damit zusammenhängende Teil des Makleraufwands als Werbungskosten. Veräußerungsaufwand kann zugleich als Geldbeschaffungskosten im Veranlassungszusammenhang mit der Erzielung von Vermietungseinkünften durch ein anderes Wirtschaftsgut stehen, soweit der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wurde und beabsichtigt war.
Grundsätzlich gehören Maklerkosten bei der Veräußerung wie etwa Vorfälligkeitsentschädigungen dem nicht steuerbaren Bereich an und werden nur bei § 23 EStG im Rahmen von Spekulationsgeschäften berücksichtigt.
Solche Veräußerungskosten können aber zugleich als Geldbeschaffung im Veranlassungszusammenhang mit einer Einkünfteerzielung nach § 21 EStG durch ein anderes Gebäude stehen. Vorfälligkeitsentschädigungen sieht der BFH bei Finanzierung eines anderen Vermietungsobjekts ausnahmsweise als Geldbeschaffungskosten und damit als Werbungskosten an. Dem folgend liegt es nahe, durch eine solche Veräußerung ausgelöste Maklerkosten in gleicher Weise zu behandeln.
Praxishinweis
Für die Beurteilung, ob Aufwendungen durch die Einkünfteerzielung veranlasst sind, ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, ob sie zwangsläufig – wie bei der vertraglich geregelten Vorfälligkeitsentschädigung – oder aufgrund einer freiwilligen Entscheidung des Steuerpflichtigen – wie der Einschaltung eines Maklers – anfallen.
Im Widerspruch zu der Beurteilung steht allerdings die BFH-Rechtsprechung zu Kapitaleinkünften. Danach ist eine durch eine Veräußerung eines Miet-Objekts ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen wenn der Restkaufpreis tatsächlich für diese neue Kapitalanlage verwendet wurde.
Aufgrund dieser gegenteiligen Meinung wurde Revision zugelassen, die inzwischen beim BFH unter dem Az. IX R 22/13 anhängig ist.
