Bei der Verpachtung eines Hotelbetriebs ist anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren festzustellen, ob aus der Verpachtung ein Totalüberschuss erzielt werden kann. Dabei sind die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten in die Berechnung einzubeziehen.
Das FG München hat nun entschieden, dass dieser Prognosezeitraum nicht neu beginnt, wenn die Hotelgebäude Jahre später grundlegend umgebaut und renoviert werden, anschließend an eine Betriebs-GmbH neu verpachtet werden und sich hierdurch keine wesentliche Verbesserung der Einnahmesituation ergibt.
Begründung
Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben nur dann anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen sind, wenn keine ausreichenden objektiven Umstände für die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Ausgaben vorliegen.
In die zur Ermittlung der Einkünfteerzielungsabsicht durchzuführende Prognoserechnung sind auch nach Beginn der Vermietungstätigkeit eintretende tatsächliche Veränderungen, die auf eine zukünftige Verbesserung der Einnahmensituation schließen lassen, einzubeziehen, wenn sie im (jeweiligen) Streitjahr objektiv erkennbar angelegt waren.
Im Streitfall hat das FG entschieden, dass der Prognosezeitraum mit der Anschaffung in 1993 begann und durch einen in den Jahren 1999 – 2001 erfolgten Umbau mit anschließender Neuverpachtung an eine Betriebs-GmbH keine Änderung der Verhältnisse eingetreten war, die zu einem Neubeginn des Prognosezeitraums geführt hätte. Denn die Immobilie wurde von Anbeginn an und auch weiterhin zur Nutzung als Hotel verpachtet. An der Art der jeweiligen Pachtverträge hatte sich nichts geändert.
Im Streitfall lag nach Auffassung des FG keine der Einkünfteerzielung dienende Tätigkeit vor, da die Motivation der Gesellschafter der Steuerpflichtigen (einer GbR) darin lag, ihre Altersversorgung durch eine größere Anzahl von Immobilien und deren Verpachtung zu sichern.
Zu diesem Zweck erwarben sie auch das Hotel. Nach den langjährigen Verlusten hätte die Steuerpflichtige jedoch erkennen müssen und hat dies auch erkannt, dass das gleichbleibende Angebot in Anbetracht der rückläufigen Touristenzahlen und dem Umfeld der neuen Konkurrenz nicht mehr Erfolg versprechend sein konnte.
Im Streitfall war die Steuerpflichtige jedoch nicht darauf angewiesen, Gewinne aus dem Hotelbetrieb zu erzielen. Vielmehr bestand zu jeder Zeit die Möglichkeit, die Verluste steuerlich zu verrechnen, sodass es keine finanzielle Veranlassung gab, den Betrieb aufzugeben oder etwa das gesamte Objekt zu veräußern.
Fundstelle
FG München 16.11.17, 11 K 1149/14
