Zur Berechnung der AfA ist eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und auf das Gebäude notwendig. Dabei ist der im Vergleichswertverfahren ermittelte Bodenwert auch bei einem denkmalgeschützten Gebäude nicht durch Abzinsung oder Abschläge zu mindern.
Verwandte Themen:
Kaufpreisaufteilung bei Anschaffung einer Vermietungsimmobilie
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück
Sachverhalt
Streitig war die Höhe der AfA-Bemessungsgrundlage für ein vom Steuerpflichtigen zum 1.1.2004 für 800.000 EUR erworbenes unter Denkmalschutz stehendes Geschäftsgrundstück. Der Steuerpflichtige machte für 2004 die AfA auf der Grundlage dieser Anschaffungskosten geltend, ohne diese auf das Grundstück und das Gebäude aufzuteilen.
Nach seiner Auffassung hatte der Grund und Boden des Objekts keinen eigenständigen Wert, da nach einem Gutachten eines Sachverständigen aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen war, sodass das Grundstück aus gegenwärtiger Sicht nie wieder freigelegt werden könne und ein reiner Bodenwert somit zukünftig nicht mehr erzielbar sein werde.
Das FA folgte dem nicht und ermittelte den Bodenwert mit 59 % (= 472.000 EUR). Ein vom FG beauftragter Gutachter ermittelte einen Bodenwertanteil von 57,44 %.
Entscheidungsgründe
Das FG gab der Klage nur zu einem geringen Teil statt und gab dem FA auf, die ESt auf der Basis einer gering erhöhten AfA-BMG entspr. dem Gutachten neu zu berechnen.
Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude
Die Höhe der auf das Gebäude entfallenden AK/HK richtet sich beim Kauf eines bebauten Grundstücks, wenn eine Aufteilung durch die Vertragsparteien fehlt, nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits.
Bei Geschäftsgrundstücken im Privatvermögen ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung anhand der im Ertragswertverfahren festgestellten Verkehrswerte angebracht, da für den Erwerb vor allem Ertragsgesichtspunkte und die sichere Kapitalanlage ausschlaggebend sind.
Der Gerichtsgutachter hatte den Verkehrswert zutreffend im Ertragswertverfahren ermittelt. Der von diesem ermittelte Bodenwert war nach den Regeln der ImmoWertV (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) nicht im Wege einer Abzinsung oder durch einen Abschlag herabzusetzen.
Laut Gerichtsgutachten schied eine Minderung des Bodenwerts nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV aus, da das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar gewesen wäre.
Es ist durch die jetzige Bebauung bereits voll ausgeschöpft, und es wird sich auch kein höherer Ertrag durch eine andere Bebauung erwirtschaften lassen. Der Denkmalschutz erfasst nur das Gebäude als solches und hat somit keinen Einfluss auf den Grund und Boden. Die Denkmaleigenschaft kann sich daher auch nur auf das Gebäude wertmindernd auswirken.
Ebenso hatte die vom Steuerpflichtigen behauptete längere Nutzungsdauer des Gebäudes keinen Einfluss auf den Bodenwert. Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude kann untergehen, sodass die Kaufpreisaufteilung nicht von der Art des Gebäudes als denkmalgeschützt abhängen kann.
Eine Wertminderung des Grund und Bodens allein durch die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste war nicht erkennbar und nach § 16 ImmoWertV nicht vorgesehen.
von RD a.D. Michael Marfels, Nordkirchen
Fundstelle
FG Köln 7.9.16, 5 K 925/08, Revision beim BFH IX R 43/17
