Mit dem „JStG 2022“ sollen die bestehenden Regelungen der Grundbesitzbewertung an die ImmoWertV vom 14.7.2021 angepasst werden (vgl. Gesetzentwurf vom 16.9.22, Drs. 457/22, S. 132 ff.). Eine Änderung der Regelungen zur Bewertung der Grundstücke für die Grundsteuer beinhaltet dieser Entwurf nicht, die Auswirkungen beschränken sich vielmehr auf die Bewertung von Grundstücken für die Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie die Grunderwerbsteuer bei Ansatz der sog. Ersatzbemessungsgrundlage bei Share Deals.
Konkret ist vorgesehen, dass die in den §§ 177 bis 198 BewG vorgesehenen Bewertungsverfahren für Grundstücke angepasst werden. Dafür soll zunächst in § 177 BewG der Grundsatz der Modellkonformität aufgenommen werden.
Von den weiteren Änderungen betroffen sind das Ertragswert- und das Sachwertverfahren sowie die Bewertung von Sonderfällen (insbesondere Erbbaurechtsfälle).
Beim Ertragswertverfahren soll der pauschale Ansatz der Bewirtschaftungskosten aufgegeben werden. Zudem sieht der Entwurf eine Herabsetzung der im Gesetz enthaltenen Liegenschaftszinssätze vor, was zu höheren Immobilienwerten führen dürfte, soweit diese zum Ansatz kommen, weil die Gutachterausschüsse keine Werte veröffentlichen.
Beim Sachwertverfahren soll der Gebäudesachwert in Anlehnung an die Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen nach § 36 ImmoWertV angepasst werden. Dies soll durch Einführung eines Regionalfaktors sowie Alterswertminderungsfaktors erfolgen. Auch hier sollen die Wertzahlen angepasst werden, sodass höhere Immobilienwerte drohen. Daher könnten allein aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften die Grundstücke bzw. die Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften, die im Substanzwertverfahren zu bewerten sind, mit höheren Werten bei der Erbschaft oder Schenkungsteuer zu berücksichtigen sein. Dies kann z. B. auch zum früheren Überschreiten der Erwerbsgrenze für sog. Großerwerbe von begünstigtem Vermögen i. S. d. § 13a Abs. 1 ErbStG führen.
MERKE | Die Änderungen sollen für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.22 in Kraft treten. Bis dahin sollte kurzfristig geprüft werden, ob bereits angedachte unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken oder Anteilen an grundbesitzenden Unternehmen noch vorgezogen werden sollten.
