Muss eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des langjährigen Mieters unerwartet saniert werden, um eine Neuvermietung überhaupt zu ermöglichen, so stellt sich die Frage, ob diese Aufwendungen in die schädliche 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG einbezogen werden müssen.
Der BFH ist der Auffassung, dass derartige Sanierungsaufwendungen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Dies gilt auch dann, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung „verdeckte“, d. h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene Mängel behoben werden.
Sachverhalt
Im Streitfall erwarben die Steuerpflichtigen in 2012 eine Eigentumswohnung und machten in ihrer Steuererklärung 2012 Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von rund 12.000 EUR geltend, die anteilig auf die Erneuerung des Badezimmers sowie der Elektroinstallation, den Einbau von Fenstern, den Austausch einer Scheibe sowie auf verschiedene Ersatzteile und Kleinmaterialien entfielen.
Die Steuerpflichtigen sind der Auffassung, die 3-Jahresfrist des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sei für sie nicht maßgebend, da die langjährige Mieterin kurz nach Erwerb der Wohnung plötzlich verstorben sei und die Wohnung ohne Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht erneut habe vermietet werden können.
Das Badezimmer sei 40 Jahre alt und verwohnt, die Fenster lediglich einfach verglast, die Fensterrahmen defekt und die Fußböden schadhaft gewesen. Die Elektroinstallation habe nicht mehr dem aktuellen VDE-Standard entsprochen. Diese Situation sei für sie nicht vorhersehbar gewesen.
Entscheidung
Dies sieht der BFH jedoch anders und hat das Klagebegehren vor dem Hintergrund des typisierenden Zwecks der Vorschrift zurückgewiesen. Unter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.
Zu den Aufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG gehören daher unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen.
Im Regelfall kann von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
Insoweit enthält die Vorschrift eine Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, ohne dass es einer Einzelfallprüfung bedarf. Übersteigen die hierfür angefallenen Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der für den Erwerb des Gebäudes aufgewandten Anschaffungskosten, sind diese insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.
Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen an ihrer erworbenen Eigentumswohnung Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, die aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch die jeweiligen Nutzungsberechtigten erforderlich geworden sind.
Vor diesem Hintergrund waren die geltend gemachten weiteren Aufwendungen nicht als sofort abziehbare Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen, sondern als anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln.
Praxistipp | Demgegenüber sind Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden müssen (BFH 9.5.17, IX R 6/16).
Fundstelle
BFH 13.3.18, IX R 41/17
