Die Grenzziehung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist nicht immer einfach.
Das FG Niedersachsen hat nun entschieden, dass die Vermietung von zwei Verwaltungsgebäuden – Rathauserweiterung und Bau Straßenverkehrsamt – für jeweils 20 Jahre auf Erbbaurechtsgrundstücken nicht zu gewerblichen Einkünften führt, wenn die Erbbaurechte für denselben Zeitraum bestehen.
FG Niedersachsen 6.10.15, 16 K 10021/14, Rev. unter BFH, IV R 50/15
Entscheidung und Begründung
Die Vermietung einzelner Gegenstände geht regelmäßig nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinaus. Ausnahmsweise kann eine gewerbliche Vermietungstätigkeit in Betracht gezogen werden.
Das ist dann der Fall, wenn besondere Umstände hinzutreten, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr geben, hinter der die eigentliche Gebrauchsüberlassung des Gegenstands in den Hintergrund tritt.
Dies ist z. B. der Fall, wenn die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter mit deren An- und Verkauf aufgrund eines einheitlichen Geschäftskonzepts verklammert ist.
Im Streitfall wurde nach Auffassung des FG der Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten, weil zu der Vermietung der Rathauserweiterung und des Straßenverkehrsamtes keine besonderen Umständen hinzugetreten waren, die der Vermietungsleistung als Ganzes das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, von Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr gegeben hätten.
Vielmehr stand die eigentliche Gebrauchsüberlassung der Vermietungsobjekte im Vordergrund der Betätigung. Dies gilt unbeschadet des Umstandes, dass die Mietverträge mit den geschlossenen Verträgen über die Bestellung der Erbbaurechte in einem konkreten wirtschaftlichen und zeitlichen Zusammenhang standen und sich auch gegenseitig bedingten.
Auch war nicht entscheidungserheblich, dass bereits bei Abschluss der Erbbaurechtsverträge die sogenannte Heimfallentschädigung betragsmäßig festgelegt wurde. Denn der Steuerpflichtigen stand das Recht auf Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall nach „§ 32 der Verordnung über das Erbbaurecht“:https://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf unabhängig davon zu, ob diese Vergütung bereits bei Vertragsabschluss oder beim Heimfall zwischen den Beteiligten der Höhe nach festgelegt wird.
Die sogenannte Verklammerungsrechtsprechung des BFH, die bislang allein zu beweglichen Wirtschaftsgütern erfolgt ist, war nach Auffassung des FG auf den Streitfall nicht anwendbar, weil die Vermietungsphase von 20 Jahren nicht mehr als kurze Vermietungsphase im Sinne der Rechtsprechung angesehen werden kann.
Außerdem war nicht ersichtlich, das die Steuerpflichtige ein Geschäftskonzept verfolgt hätte, wonach die Veräußerung der in Rede stehenden Gebäude angestrebt war, um aus dem Erlös andere Objekte zu finanzieren, die wiederum vermietet werden sollten. Insoweit unterscheidet sich der Streitfall beträchtlich von denjenigen, die der BFH zur Vermietung von Wohnmobilen, Segeljachten und Flugzeugen entschieden hat.
