Mit dem Jahressteuergesetz 2009 haben sich die Regeln für einen Grundsteuererlass wegen ausbleibender Erträge ab 2008 deutlich verschlechtert.
Zuvor kam ein solcher nachträglicher Erlass in Betracht, wenn sich der Rohertrag um mehr als 20 % minderte. Dann wurde die Grundsteuer um 80 % der Minderung erlassen.
Nunmehr gibt es zwei neue Billigkeitsstufen.
Senatsverwaltung für Finanzen Berlin 21.1.09, III D – G 1163 a – 1/2009
BFH 24.10.07, II R 5/05, BStBl II 08, 384; 13.9.06, II R 5/05, BStBl II 06, 921; 26.2.07, II R 5/05, BStBl II 07, 469
BVerwG 25.6.08, 9 C 8/07, ZKF 08, 233; 24.4.07 GmS-OGB 1/07, ZKF 07, 211
Erst bei einer Ertragsminderung von mehr als der Hälfte wird die Grundsteuer überhaupt erlassen, und zwar in Höhe von 25 %.
Fällt der Ertrag für das gesamte Jahr etwa bei Leerstand vollständig aus, kommt es zu einem Erlass von 50 %.
Auslöser für diese Einschränkungen in § 33 GrStG waren Urteile des BFH und des BVerwG, wonach auch ein strukturell bedingter Leerstand als Erlassgrund anzusehen ist. Weil damit die Differenzierungen nach typischen oder ungewöhnlichen, strukturell oder nicht strukturell bedingten, vorübergehenden oder dauerhaften Ertragseinbußen hinfällig geworden waren, kam es bei den Gemeinden zu erheblichen Einnahmeausfällen. Dies soll nun wieder per Gesetz ins Gleichgewicht gebracht werden und zu einer gerechteren Lastenverteilung zwischen Grundstückseigentümern und den Kommunen beitragen.
Gleichzeitig wurde auch die Ermittlung der Ertragsminderung für bebaute Grundstücke vereinfacht. Nunmehr ergibt sich die Ertragseinbuße generell aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der nach den Verhältnissen an Neujahr geschätzten üblichen Jahresrohmiete und den tatsächlich erzielten Einnahmen in den anschließenden zwölf Monaten. Somit ist jetzt nicht mehr relevant, ob zu Beginn des Jahres eine Vermietung vorliegt oder welcher Mietpreis erzielt wurde. Abgestellt wird nur noch auf den Erlasszeitraum, also das entsprechende Kalenderjahr. Dem Antrag auf Erlass muss nun der Nachweis beigefügt werden, mit welchem Prozentsatz die tatsächlichen Einnahmen von der ortsüblichen Miete eines Grundstücks in vergleichbarer Lage und Ausstattung nach unten abweichen.
Steuer-Tipp
Die Finanzverwaltung hat sich in einem umfangreichen Erlass zu den Neuregelungen geäußert. Dabei geht es vor allem um die Bestimmung des normalen Rohertrags, der Ertragsminderung, einem Verschulden des Vermieters an den ausbleibenden Erträgen und der Einordnung einer marktgerechten Miete. Die einzelnen Punkte werden pra-xisbezogen anhand von Beispielen erläutert. Zu beachten ist, dass der Antrag auf Grundsteuererlass für 2008 zwingend bis Ende März 2009 bei den zuständigen Gemeindeämtern und in den Stadtstaaten bei den Finanzämtern gestellt sein muss. Keine Chance auf Erlass besteht bei eigengenutzten Wohnungen. Sofern die Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt wurde, steht ihnen der erstattete Betrag zu.
