Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer „15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes“: übersteigen.
Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Alle anderen Kosten sind für die Anwendung der 15 Prozent-Grenze zu addieren.
FG München 3.2.15, 11 K 1886/12, Revision unter XI R 15/15
Sachverhalt
Im Streitfall erwarben die Steuerpflichtigen (Eheleute) eine Immobilie und vermieteten sie an ihren Sohn. Zuvor ließen sie alle Fenster austauschen und nahmen sonstige Sanierungsarbeiten vor. Die Aufwendungen in Höhe von 17.850 EUR für den Austausch der Fenster berücksichtigten sie als Anschaffungskosten.
Nach Auffassung der Steuerpflichtigen war der Austausch der Fenster notwendig , um die Funktionsfähigkeit des Gebäudes zu gewährleisten (§ 255 Abs. 1 Satz 1, 2. _Alt_ . HGB). 16.616,96 EUR machten die Eheleute dagegen für sonstige Sanierungsarbeiten als Erhaltungsaufwand geltend.
Das Finanzamt erkannte die 16.616 EUR für Sanierungsarbeiten nicht als Erhaltungsaufwand an, sondern berücksichtigte sie als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand, weil sie zusammen mit den Aufwendungen für die Fenster die 15 Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG überstiegen. Der Einspruch und die Klage blieben ohne Erfolg.
Entscheidung
Das FG machte deutlich, dass die Aufwendungen für die Fenster keine Anschaffungskosten darstellen, sondern anschaffungsnaher Aufwand sind. Zusammen mit den Aufwendungen für Sanierungsarbeiten überstiegen sie die 15 Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Daher sind auch die Sanierungskosten nicht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand, sondern als anschaffungsnaher Aufwand zu berücksichtigen.
Praxishinweis
Notwendige Erhaltungsmaßnahmen sollten möglichst erst nach Ablauf von drei Jahren nach dem Zeitpunkt des Immobilienerwerbs durchgeführt werden. Gelingt dies in der Praxis nicht und die 15 Prozent Grenze wird nur deshalb überschritten, weil schon originäre Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten geltend gemacht werden, sollte unter Verweis auf das aktuell anhängige Verfahren Einspruch eingelegt werden.
