Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.
Sollte der Käufer etwa innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb vom Vorbesitzer selbst einziehen, so spricht dies gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten.
BFH 22.1.13, IX R 13/12,
BFH 9.7.02, IX R 47/99; 9.7.02, IX R 47/99, BStBl II 03, 580; 18.1.06, IX R 18/04, BFH/NV 06, 1078; 6.11.01, IX R 97/00, BStBl II 02, 726
Als Folge können anfallende Verluste insbesondere bei Fremdfinanzierung nicht geltend gemacht werden, so die Auffassung des BFH in einer Entscheidung aus dem Januar dieses Jahres.
Erläuterungen
Die Einkünfteerzielungsabsicht des anfänglichen Vermieters wird dem Erwerber der Immobilie mangels Rechtsgrundlage nicht zugerechnet. Sie ist also für ihn bei Eintritt in das Mietverhältnis zu prüfen. Dabei werden Regelungen, die sich speziell auf den Veräußerer beziehen, regelmäßig nicht auf den Neuvermieter übertragen, also weder Tatmerkmale für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht. Diese ergeben sich vielmehr aus seinem Verhalten im Umgang mit den übernommenen Vereinbarungen.
Wird nach diesen Grundsätzen ein auf fünf Jahre befristetes Mietverhältnis übernommen, das wie im Urteilsfall bei Kauf noch über drei Jahre andauert, ist eine Eigennutzung oder der Verkauf in diesem Zeitraum schädlich und spricht eher für Liebhaberei und nicht für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Das gilt auch, wenn sich die Eigenbedarfsklausel auf Verwandte des Ex-Besitzers bezieht. Denn auch diese geht mit über.
Praxishinweise
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Maßgeblich ist die Einkünfteerzielungsabsicht des jeweiligen Vermieters, da es für eine Zurechnung seines Rechtsvorgängers, von dem er das Vermietungsobjekt entgeltlich erworben hat, keine Rechtsgrundlage gibt. Aus § 566 BGB folgt lediglich, dass der Erwerber in das Mietverhältnis des Veräußerers eintritt. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist aber für den Erwerber mit diesem Eintritt zu prüfen. Enthält der Mietvertrag Regelungen, die speziell auf die Person des Veräußerers bezogen sind, sind diese regelmäßig nicht auf den Erwerber zu übertragen.
Gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, spricht nach der langjährigen BFH-Rechtsprechung, dass der Steuerpflichtige eine Immobilie innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.
Dem wird eine von Beginn an beabsichtigte Eigennutzung im Anschluss an eine kurzfristige Vermietung gleichgestellt. Werden während der kurzfristigen Fremdvermietung nur Werbungskostenüberschüsse erzielt, spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit.
Die schädliche Befristung eines Mietverhältnisses in Kombination mit einer Selbstnutzungs- oder Verkaufsabsicht muss explizit vereinbart werden. Ein Zeitmietvertrag über Wohnraum ist nämlich nach § 575 BGB nur zulässig, wenn eine derartige Klausel vereinbart wird, ansonsten ist er auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Ob ein Gesamtüberschuss zu erzielen ist, ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose. Die Beweislast für die Einkünfteerzielungsabsicht trägt im Zweifel der Vermieter.
Er kann die dagegen sprechenden Argumente dadurch entkräften, dass er Umstände darlegt und belegt, die nachweisen, dass der Entschluss zur Veräußerung erst nachträglich gefasst wurde, wobei alle Indizien in eine Gesamtwürdigung einzubeziehen sind.
Die Indizien sollten jedoch nicht gegen allgemeine Erfahrungssätze verstoßen. Ausreichend ist es, dass Argumente zwar nicht zwingend, aber möglich sind.
