Zu der im Vermieter-Alltag bedeutenden Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hat der BFH in vier fast inhaltsgleichen Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert.
Dieses Streitthema zwischen Hausbesitzer und FA kommt seit Jahren immer wieder auf, was nicht zuletzt die vielen hierzu bereits ergangenen Urteile und die weiterhin anhängigen Revisionen zeigen.
BFH 11.12.12, IX R 14/12
BFH 11.12.12, IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11
Gewerbeimmobilien: BFH 20.7.10, IX R 49/09, BStBl 10 II S. 1038; 1.4.09, IX R 39/08, BStBl II 09, 776
FG München 17.9.09, 5 K 942/07, EFG 10, 216
SenFin Berlin 19.12.12, III B – S 2253 – 1/2012 – 1
In dem jetzt entschiedenen Verfahren ging es um Objekte in einem teilweise selbst bewohnten Haus, in denen einige Geschosse längerfristig leer standen.
Der Immobilieneigentümer bot die Domizile durch Anzeigen in einer überregionalen Zeitung zu dem jeweils aktuellen Mietspiegel an. Jedoch fand er keine ihm geeignet erscheinenden Mieter. Hinzu kamen gelegentliche Aushänge in der Nachbarschaft.
Nachdem bereits FA und FG die angefallenen Werbungskostenüberschüsse aufgrund fehlender Vermietungsabsicht unberücksichtigt ließen, schloss sich jetzt der BFH an.
Er ging davon aus, dass der Hausbesitzer keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet hatte.
Zwar stehe es ihm frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und auch die Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung kommt aber schon dem Grunde nach nicht in Betracht, wenn sich aus dem Verhalten zeigt, dass ein Objekt gar nicht vermietet werden soll.
Anderenfalls können geschaltete Zeitungsanzeigen zwar der richtige Weg sein. Doch sind diese erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen.
Hierzu hat er sowohl geeignete Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbemühungen zu intensivieren. Zudem ist ihm – je länger der Leerstand andauert, zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen.
Wird dieser Weg nicht gegangen, ist nach An-sicht des BFH davon auszugehen, dass der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde, somit also nur eine Liebhaberei vorliegt und die weiter laufenden Hauskosten zum nichtabziehbaren Privatbereich des § 12 EStG gehören.
Neben den Ausführungen zum konkreten Urteilsfall enthält die Begründung auch darüber hinausgehende Hinweise zum Leerstand.
Das betrifft insbesondere Fälle, die aus anderen Gründen vorübergehend ungenutzt bleiben, wie generell erfolglose oder ungenügende Vermietungs- und Werbeaktivitäten zu beurteilen sind und darüber hinaus, wie mit dem langjährigen Leerstand in Gebieten mit einem strukturellen Überangebot von Immobilien zu verfahren ist.
Der langjährige Leerstand von Wohnungen hat sich im Alltagsleben zu einem umfassenden Problem entwickelt. Hierzu sind beim BFH noch eine Reihe von weiteren Revisionen anhängig. Das betrifft beispielsweise die Fragen,
wie auf erfolglose Mietgesuche zu reagieren ist, um noch als ernsthafte Bemühung zu gelten,
welche Nachweise über Art, Umfang und Intensität von Vermietungsbemühungen in der Leerstandszeit erbracht werden müssen,
inwieweit ein Vermieter bei längerem Leerstand besondere Maßnah-men für die Einkunftserzielungsabsicht ergreifen muss,
inwieweit nur punktuelle Vermietungsbestrebungen vorliegen, wenn gleichzeitig eine Verkaufsabsicht besteht,
ob und welche Unterschiede es bei Leerstand im Falle der Unter- oder Zwischenvermietung gibt oder ob eine dauerhafte Untervermietung der Selbstnutzung zuzurechnen ist,
ob der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters kündigen muss, um die Einkünfteerzielungsabsicht zu erhalten und
wie lange der Besitzer nach Fertigstellung vorübergehend selbst im Objekt wohnen darf, um noch von einer Vermietungsabsicht auszugehen.
Steuertipp:
Auch laut Finanzverwaltung ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit regelmäßig von der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Dieser vom BFH entwickelte Grundsatz gilt jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht aber für die Vermietung von Gewerbeimmobilien, auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt.
Im Fall der Gewerbeimmobilie ist in jedem Einzelfall konkret festzustellen, ob der Eigentümer beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.
Dies sehen sowohl BFH als auch Verwaltung so. Den Steuer-pflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweislast, wobei die Grundsätze des Leerstands für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht im Wohn- auch auf den Gewerbebereich übertragen werden können.
Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss zum Nachweis der Vermietungsabsicht zielgerichtet darauf hingewirkt werden, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.
Bleibt der gewerbliche Vermieter untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten.
