Für Vermieter stellt sich oftmals die Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind.
In vier nahezu inhaltsgleichen Urteilen hatte der BFH jüngst wichtige Grundsätze präzisiert. Nun hat der BFH in weiteren Entscheidungen herausgestellt, unter welchen Voraussetzungen Abzugspotenzial bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht.
BFH 22.01.13, IX R 19/11, BFH IX R 9/12; IX R 15/12; IX R 68/10; IX R 14/12; IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11; 17.10.12, VIII R 51/09; 26.6.12, IX R 67/10; 24.1.12 IX R 16/11; 8.9.10, VIII R 1/10, BFH/NV 11, 223; 28.9.10, IX R 37/09; 18.8.10, X R 30/07; 11.8.10, IX R 3/10; 20.7.10, IX R 49/09
Ferienwohnung: BFH 6.11.01, IX R 97/00, BStBl II 2002, 726; 4.3.08, IX R 11/07, BFH/NV 08, 1462, FG Niedersachsen 19.7.12, 10 K 41/12; Revision unter IX R 48/12 SenFin Berlin 19.12.12, III B – S 2253 – 1/2012 – 1
Dabei ergeben sich aber keine grundlegenden neuen Erkenntnisse. Der BFH betont erneut die erforderlichen intensiven Bemühungen auf der Suche nach neuen Mietern.
Neue Aspekte der aktuellen Urteile
Neu ist der Hinweis des BFH auf Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung. Sie sind nicht der Eigennutzung, sondern komplett der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn der Raum nach vorheriger dauerhafter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereitgehalten wird.
Die fehlende räumliche Trennung zum Wohnbereich und Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume sowie die theoretische jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit steht der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen.
Das Objekt der Vermietung muss nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung sein, sondern es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Grundstücks oder Gebäudes sowie einzelne möblierte Zimmer oder Räumlichkeiten handeln. Dabei verweist der BFH auf die Regeln bei teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen und auf die Vermietung von Messezimmern oder Messewohnungen.
Hier ist regelmäßig und typischerweise von einem häufigen Gästewechsel in Verbindung mit Leerstandszeiten auszugehen.
Grundsätzlich kann der Hausbesitzer selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotene Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentiert. Sofern er wie im Urteilsfall laufend die regionale Wochenzeitung nach Mietgesuchen durchforstet und es seitdem zu gesteigerten Reaktionen sowie zur Bewerbung des Mietobjekts kam, ist das in einer dörflichen Gemeinschaft als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen.
Praxishinweis
Grundsätzlich sind bei langem Leerstand an die Nachhaltigkeit der Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen. Diese können sich daraus ergeben, dass Immobilieneigentümer mit fast allen in Betracht kommenden Interessenten tatsächlich Kontakt aufnehmen.
Dem Hausbesitzer kann es für die Frage der Vermietungstätigkeit nicht negativ ausgelegt werden, dass keine oder nicht zweckmäßigere Schritte zur Vermarktung des Objekts gewählt wurden. Denn die Frage, was als chancenreich anzusehen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Dabei steht dem potenziellen Vermieter ein inhaltlich angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu, betont der BFH.
Kommt es später dazu, dass die individuelle Mietersuche Erfolg hatte und zu einer dauerhaften und andauernden Vermietung geführt hat, ist das ein Beweisanzeichen dafür, dass die Vermietungsbemühungen unter den besonderen Bedingungen im konkreten Fall geeignet und die richtigen waren.
Praxishinweis
Eine Vermietung im strukturschwachen ländlichen Raum ist grundsätzlich anders zu beurteilen als eine Vermietung in einem Ballungsraum mit erhöhter Wohnungsnachfrage.
Neben den Ausführungen zum konkreten Sachverhalt beinhaltet das Urteil darüber hinausgehende allgemeine Hinweise zu Leerstand und bisheriger Rechtsprechung und insbesondere die Beurteilung von erfolglosen, fehlenden, falschen oder verminderten Vermietungs- und Vermarktungsaktivitäten.
Praxishinweis
Da sich der langjährige Leerstand von Wohnungen im Alltagsleben zu einem umfassenden Problem entwickelt hat, kommt es derzeit zu einer Reihe von Entscheidungen. Kaum hat der BFH weitere Sachverhalte entschieden, schon sind neue Revisionen gegen die Urteile der FG anhängig.
So etwa die erst vom BFH aufgrund einer NZB zugelassene Revision gegen ein Urteil des FG Niedersachsen. Hier sprach gegen eine Vermietungsabsicht in Fällen des langjährigen Leerstands, dass für ein Objekt in seiner baulichen Gestaltung offensichtlich trotz Vermietungsbemühungen kein Markt bestand. Sofern der Inhaber untätig bleibt und keine baulichen Veränderungen vornimmt, zählen die aufgelaufenen Mietverluste nicht mehr.
