Zur bedeutsamen Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für eine langjährig leer stehende Immobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hatte der BFH in den vergangenen Monaten in vielen Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert.
Zu diesem zwischen Hausbesitzern und FA immer wieder aufkommenden Streit hat der BFH nun in einer weiteren Entscheidung Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Abzugspotenzial bei der Vermietung von Gewerbeobjekten besteht, in denen der Steuerpflichtige lediglich als Zwischenmieter fungiert.
BFH 19.2.13, IX R 7/10, BFH 22.1.13, IX R 70/10; 22.1.13, IX R 19/11; 11.12.12, IX R 19/11, IX R 9/12; IX R 15/12; IX R 68/10; IX R 14/12; IX R 39/11; IX R 40/11; IX R 41/11
Unerheblich ist es dabei, dass das Gebäude nicht im Eigentum steht, sondern gepachtet ist, denn in § 21 Abs. 1 EStG geht es um die entgeltliche Überlassung von Grundstücken.
Im Unterschied zu Wohn- ist bei Gewerbeimmobilien im Einzelfall stets festzustellen, ob der Steuerpflichtige eine Einkunftserzielungsabsicht hat.
Vorausgesetzt wird diese nicht. Dabei können Aufwendungen für ein nach seiner Anmietung leer stehendes Gewerbeobjekt als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Person in der Eigenschaft als gewerblicher Zwischenmieter die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Grundbesitzes erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.
Ist dem Zwischenmieter bekannt oder zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein lange leer stehendes Objekt aufgrund seiner Bauweise kein Markt besteht und ist es deshalb nicht vermietbar, muss der Zwischenmieter einen vermietbaren Zustand des Gebäudes erreichen.
Dazu sind auch bauliche Umgestaltungen denkbar. Nur mit entsprechenden Maßnahmen lässt sich die Aufnahme oder Fortdauer einer Vermietungsabsicht belegen. Insofern gelten dieselben Prinzipien wie bei Wohnimmobilien.
Praxishinweis
Zu den bisher schon in einer Reihe von Urteilen vom BFH aufgestellten Kriterien zum Kostenabzug bei einer leer stehenden Wohnung kommt jetzt ein Urteilsfall zu Gewerbeimmobilien hinzu.
In diesem Fall war dem Zwischenmieter aufgrund des im Nutzungsüberlassungsvertrag besonders erwähnten schlechten Bau- und Erhaltungszustands des Objekts und noch ungeklärter Altlastensituation bekannt, dass er besondere Maßnahmen zur Umorientierung vornehmen muss, um eine erfolgreiche Vermietung des gesamten Grundstücks zu erreichen.
Insoweit muss er auf die geringe, wenn nicht sogar nahezu komplett fehlende Marktgängigkeit des Objekts reagieren, um eine günstige Ertragsprognose zu erreichen.
Doch der Umstand, dass eine insoweit infrage kommende grundlegende Sanierung des Gebäudes für den gewerblichen Zwischenmieter wegen der im konkreten Fall fehlenden rechtlichen Absicherung von Investitionen ausschied, führte für den BFH nicht dazu, auf die Notwendigkeit einer solchen Investitionsentscheidung zu pochen.
Im zugrunde liegenden Sachverhalt schied eine Berücksichtigung der geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse nicht aus. Das erfolgte mit Blick auf den Umstand, dass die Nutzungsüberlassung nicht in erster Linie dazu dienen sollte, dem Zwischenmieter die Möglichkeit der Erzielung von Einnahmen unter normalen Marktbedingungen zu verschaffen.
Sie sollte vielmehr sicherstellen, dass die GmbH als Eigentümerin des Grundstücks nicht in Insolvenz gerät und mit den von ihr erzielten Pachteinnahmen ihre eigene Zinsbelastung aus den auf dem Grundstück lastenden Darlehen sowie ihre sonstigen Ausgaben bestreiten sollte. Hierdurch gibt der Steuerpflichtige zu erkennen, dass der Beweggrund seines Handelns nicht vorrangig die eigene Einnahmeerzielung war, sondern die Verlustvermeidung bei der GmbH.
