Sind Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase nicht als (vorab entstandene) Werbungskosten abziehbar, können sie in die Herstellungskosten einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird.
BFH 23.5.12, IX R 2/12,
BFH 7.11.89, IX R 190/85, BStBl II 90, 460
Nicht als vorweg entstandene Werbungskosten abziehbare Kosten entstehen zum Beispiel, wenn während der Bauphase bis zum Einzug oder dem Mietbeginn Aufwand für die Immobilienfinanzierung anfällt und dann wegen Eigennutzung oder Verkauf dieser dann nicht mehr abziehbar ist.
Dieser Aufwand ist jedenfalls dann in die Gebäudeherstellungskosten einzubeziehen, wenn das fertiggestellte Gebäude abweichend vom Vorhaben vermietet wird.
Bei diesem Urteilstenor überträgt der BFH die Grundsätze des HGB auf die Überschusseinkünfte. Zinsen für Fremdkapital gehören nach § 255 HGB zu den Herstellungskosten, wenn der Kredit der Herstellung eines Vermögensgegenstands dient. Das gilt auch für Bauzeitzinsen.
Dieser handelsrechtliche Grundsatz wird nach R 6.3 Abs. 4 EStR auch einkommensteuerlich gewährt, wenn eine Bilanzierung nach § 4 Abs. 1 EStG erfolgt. Gleiches muss nach dem Prinzip der Gesamtgewinngleichheit aber auch für nicht bilanzierende Steuerpflichtige gelten, denn Herstellungskosten sind bei den Überschusseinkünften nicht in anderer Weise zu ermitteln als bei den Gewinneinkünften.
Zwar ist eine unterschiedliche Behandlung für die Bereiche des Betriebs- und des Privatvermögens nicht ohne Weiteres ausgeschlossen, bedarf jedoch Gründen, die sich aus besonderen Zwecken ergeben müssen. Solche Anlässe liegen für die Bauzeitzinsen nicht vor. Aufwand kann nicht nur in der Handelsbilanz kontrollier- und nachprüfbar erfasst werden, sondern auch in der Aufstellung der Herstellungskosten, die für die Berechnung der AfA eingereicht werden muss.
