Beim Erwerb einer Mietimmobilie kommt es immer wieder zu Diskussionen um die Frage, welcher Anteil vom Gesamtkaufpreis auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt. Nach einem aktuellen Urteil des Sächsischen FG ist die von Verkäufer und Erwerber vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage maßgeblich, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestehen.
Daher kommt keine Schätzung durch das Finanzamt in Betracht. Diese ist erst dann geboten und zulässig, wenn Zweifel an der wirtschaftlichen Haltbarkeit bestehen und Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Angaben der beiden Vertragsparteien nicht den Marktgegebenheiten entsprechen. Dabei ist der Vertragsinhalt sogar dann noch anzusetzen, wenn er leicht vom Verkehrswertverhältnis abweicht.
FG Sachsen 10.12.08, 8 K 327/07,
FG Thüringen 20.2.08, III 740/05
BFH 24.1.07, IX B 84/06, BFH/NV 07, 1104; 18.1.06, IX R 34/05, BFH/NV 06, 1634
OFD Koblenz 31.3.09, S 1988 A St 31 2/St 31/4
Im zugrunde liegenden Fall wurde für den Grund und Boden und die Altbausubstanz ein Marktwert von 25 % des Kaufpreises ermittelt, während laut Vertrag von ca. 20,5 % ausgegangen wurde. Diese geringe Abweichung spricht nach Auffassung des FG eher für als gegen eine realistische Bewertung der Vertragsparteien nach den Marktgegebenheiten. Sie zeigt, dass sich die Parteien über die Kaufpreisaufteilung ernstlich Gedanken gemacht und nicht willkürlich irgendwelche Werte genommen haben. Daher ist der zugrunde gelegte Wertmaßstab zu berücksichtigen.
Sofern der Bauträger ein sanierungsreifes Objekt erwirbt und dies dann durch Renovierungsmaßnahmen wieder marktgängig anbietet, sind die anschließenden Erwerbsnebenkosten ebenfalls aufzuteilen. Es ist entgegen der Ansicht des FA nicht statthaft, diesen Sanierungsaufwand dem Verkehrswert der Altbausubstanz und des Grund und Bodens zuzuschlagen. Das würde nämlich im Ergebnis bedeuten, dass der Marktpreis einer Immobilie allein dadurch steigt, dass sie mehrfach zwischenveräußert wird.
Nach der aktuellen Auffassung der Finanzverwaltung wird grundsätzlich nur bei nennenswerten Zweifeln eine vom Kaufvertrag abweichende Aufteilung vorgenommen. Diese Bedenken liegen vor, wenn
der Preis für den Grund und Boden wesentlich unter dem Bodenrichtwert liegt oder
die Altbausubstanz unter dem Einstandswert vom Bauträger oder Initiator veräußert
wurde.
In allen anderen Fällen wird der Aufteilung gefolgt.
