Der BFH hat sich in zwei Urteilen mit der Ermittlung der Bemessungsgrundlage beim Grundstückskauf von der Gemeinde beschäftigt.
Kosten für Erschließung und Ausgleichszahlung für den Naturschutz sind Teil der Gegenleistung
Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein Grundstück und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz, gehört auch der hierauf entfallende Teil zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Zum Kaufpreis gehört nach Ansicht des BFH alles, was der Erwerber an den Verkäufer leisten muss, um das Grundstück im Zustand der Vertragsvereinbarung zu erhalten. Das gilt auch dann, wenn ein bereits erschlossenes Grundstück gekauft wird, obwohl die Beitragspflicht erst dann entsteht, wenn es sich nicht mehr im Eigentum der Gemeinde befindet. Gleiches gilt für Kostenerstattungsbeträge, die wegen durchgeführter Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz als Berechnungsfaktor bei der Festlegung des Kaufpreises berücksichtigt werden.
Quelle:
Erschließung: BFH 23.9.09, II R 20/08, 21.3.07, II R 67/05, BStBl II 07, 614
FinMin Baden-Württemberg 16.12.09, 3 – S452.1 / 13, DB 10, 140
Ausgleich: BFH 28.10.09, II R 18/08,
Bei im Kaufvertrag berechneten Beträgen für die Erschließung, den Ausbau der Abwasserbeseitigung, den Baukostenzuschuss für den Anschluss an die Wasserversorgung und die Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen zum Naturschutz handelt es sich insgesamt nicht um anteilige eigennützige Leistungen des Erwerbers, die für einen noch herzustellenden künftigen Grundstückszustand zu erbringen waren. Vielmehr sind sie allein für die Eigentumsübertragung zu entrichten.
Steuertipp: Nach der Verwaltungsauffassung gehören die vom Grundstücks-erwerber übernommenen Anschluss- und Erschließungskosten dann zur Gegenleistung, wenn die entsprechenden Anlagen zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs bereits anschlussfähig, die übrigen Voraussetzungen für das Entstehen der Beitragsschuld erfüllt sind oder wenn die Erschließungsanlage endgültig hergestellt ist.
Kostenübernahme für noch durchzuführende Ausgleichsmaßnahmen
Verkauft eine Kommune ein Grundstück und verpflichtet sich dabei zu Ausgleichsmaßnahmen an anderer Stelle, weil die anschließende Nutzung durch den Erwerber einen naturschutzrechtlichen Eingriff erfordert, stellt die hierfür gesondert in Rechnung gestellte Zahlung einen Teil der Gegenleistung dar. Der Ausgleich der durch die Maßnahme anfallenden Kosten durch den Erwerber gehört somit in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Die Gemeinde hat das Recht, den Eigentümer zu den Kosten der Ausgleichsmaßnahme heranzuziehen, wenn sie den Aufwand nicht selbst tragen will. Die vertragliche Übernahme der Kosten ist dann Teil des Kaufpreises und gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG einzubeziehen. Erwerbsgegenstand ist das Grundstück mit dem an anderer Stelle ausgeglichenen Eingriff. Zwar betrifft die noch durchzuführende Ausgleichsmaßnahme nicht einen zu schaffenden körperlichen Zustand des zu übertragenden Grundstücks. Sie wirkt aber auf die Nutzbarkeit der gekauften Immobilie in einer Weise ein, die mit einer tatsächlichen Veränderung des Grundstückszustands vergleichbar ist. Nur unter dieser Bedingung des Ausgleichs an einem anderen Ort ist nämlich der Eingriff in Landschaft und Natur und damit die angestrebte Nutzung gestattet. Damit gelten für die vertragliche Übernahme der Kosten einer Ausgleichsmaßnahme dieselben Grundsätze wie bei Erschließungskosten.
