Ein gewerblicher Grundstückshandel ist nicht allein deshalb anzunehmen, weil der Steuerpflichtige seine Tätigkeit gegenüber FA und Gemeinde selbst als gewerblich beurteilt. Entscheidend ist vielmehr, was sich aus den objektiven Kriterien ergibt. In einem kürzlich vom BFH entschiedenen Fall ging es um zwei vermietete Eigentumswohnungen, die kurzfristig wieder verkauft wurden. Der hieraus resultierende Verlust kann nach Meinung des BFH nicht im Rahmen der Einkünfte aus § 15 EStG geltend gemacht werden, weil die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels nicht vorliegen. Es handelt sich vielmehr noch um eine private Vermögensverwaltung, weil keine vier Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs an- und verkauft worden sind.
BFH 18.8.09, X R 25/06
Zwar kann auch bei Unterschreiten der Drei-Objekt-Grenze ein Gewerbebetrieb vorliegen, wenn sich eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht ergibt. Dies liegt beim Verkauf von zwei Wohnungen aber noch nicht vor, weil sich der Verkäufer nicht wie ein Händler verhalten hat, der wiederholt Wirtschaftsgüter anschafft und wieder veräußert und so Sachwerte marktmäßig umschlägt. Maßgebend kann auch nicht die subjektive Beurteilung sowie deren Bezeichnung gegenüber Behörden oder in Steuererklärungen sein. Ansonsten wäre es im Belieben des Steuerpflichtigen, eine Betätigung dem gewerblichen Bereich oder der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen.
Der gewerbliche Grundstückshandel konnte bis 2006 günstiger sein, weil der Erwerb von Immobilien bei Einnahmen-Überschuss-Rechnern als sofort abziehbare Betriebsausgabe galt. Dies wurde durch das Gesetz zur Eindämmung missbräuchlicher Steuergestaltungen abgeschafft. Die Einstufung kann nunmehr allerdings noch Vorteile bei einem Verkaufsverlust bringen. Der ist im Rahmen des § 15 EStG mit den übrigen Einkünften verrechenbar.
