Erwirbt der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück, um hiermit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ist die Aufteilung der Gesamtanschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude vorrangig anhand der im Sachwertverfahren ermittelten Verkehrswerte vorzunehmen.
Vorausgesetzt wird, dass dies nicht in besonders gelagerten Fällen zu unangemessenen Ergebnissen führt.
FG Düsseldorf 12.1.16, 13 K 1496/13 E
Sachverhalt
Im Streitfall erwarb die Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück zum Kaufpreis von 1.780.000 EUR. Das Objekt verfügte über eine Grundfläche von ca. 512 m2 und eine wohnwertabhängige Wohnfläche von ca. 458 m2, die sich auf vier – allesamt vermietete – Wohnungen verteilte.
Einschließlich der Nebenkosten beliefen sich die Gesamtanschaffungskosten für das Grundstück auf rund 1.850.000 EUR. Bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage errechnete die Steuerpflichtige einen Anteil des Grund und Bodens an den Gesamtanschaffungskosten in Höhe von rund 20 Prozent und einen Gebäudeanteil von 80 Prozent.
Das FA kam dagegen nach Einschaltung des Bausachverständigen (BSV) zu einem Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungskosten von 58 Prozent und legte diesen bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage zugrunde.
Im Einspruchs- sowie im nachfolgenden Klageverfahren machte die Steuerpflichtige erfolglos geltend, dass bei der Ermittlung des für die AfA maßgebenden Gebäudewerts das Ertragswertverfahren anzuwenden sei.
Entscheidung
Das FG entschied, dass bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung im Sachwertverfahren angebracht ist. Denn bei diesen Grundstücken ist regelmäßig davon auszugehen, dass für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und der sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen langfristigen steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.
Allerdings bleibt es dem Steuerpflichtigen auch bei einer Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren unbenommen, durch ein im Ertragswertverfahren erstelltes Gutachten darzulegen, dass die Kaufpreisaufteilung im Sachwertverfahren wesentlich von der im Ertragswertverfahren abweicht. In diesem Fall obliegt es dem FG, die Angemessenheit der im Sachwertverfahren ermittelten Werte zu überprüfen.
Grundsätzlich kommt es daher zur Anwendung des Sachwertverfahrens, sofern dieses nicht zu unangemessenen Ergebnissen führt.
Eine Abweichung von einer Ermittlung der Verkehrswerte im Sachwertverfahren ist nach Auffassung des FG nicht schon deshalb geboten, weil die Steuerpflichtige ihre Kaufentscheidung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten getroffen und sich dabei auf Ertragswerte gestützt hat.
Im Streitfall war nicht ersichtlich, dass die Anwendung des Sachwertverfahrens zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Zwar muss im Streitfall bei der Anwendung des Sachwertverfahrens ein außergewöhnlich hoher Marktanpassungsfaktor angewendet werden, um zum endgültigen Sachwert zu gelangen.
Der hohe Marktanpassungsfaktor wird jedoch deshalb erforderlich, weil in einem solchen Fall der Verkehrswert des Grundstücks über dem Substanzwert des Gebäudes, der Außenanlagen und des (fiktiv) unbebauten Grundstücks liegt. Das Verhältnis der Verkehrswerte ist daher anhand der nicht angepassten Sachwerte zu ermitteln.
