Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen eine Bebauungsabsicht.
Jedoch muss sich aus weiteren Umständen ergeben, dass wirklich eine Bebauung geplant ist. Dafür kann die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.
BFH 1.12.15, IX R 9/15
Sachverhalt
Der Steuerpflichtige erwarb im Juni 2003 ein unbebautes Grundstück, das sich bauplanungsrechtlich im Außenbereich befand. Auf dem Grundstück befand sich ursprünglich eine Schriftgießerei.
Die ehemaligen Gebäude waren abgerissen und kontaminierter Boden war entfernt worden. Die Baugruben waren nicht verfüllt. Im Kaufvertrag heißt es auszugsweise, der Käufer „beabsichtigt den Erwerb des auf der anliegenden Katasterkarte markierten südlichen Teils des Grundstücks … zur Errichtung eines Verwaltungsbaukörpers“.
Den Kaufpreis finanzierte der Steuerpflichtige durch Aufnahme eines Annuitätendarlehens mit festem Zinssatz und einer Laufzeit von zehn Jahren. Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist hatte der Steuerpflichtige das Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt. Bis Februar 2013 sammelte er daneben ein Sparguthaben von zuletzt rund 300.000 EUR an.
Im Jahr 2005 ließ er von einem Architekten einen Konzeptvorschlag für eine Bebauung des Grundstücks mit einem Büro- und Geschäftshaus mit ca. 4.100 m2 Nutzfläche und 70 Pkw-Stellplätzen erstellen. Dieser Vorschlag wurde aus Kostengründen abgelehnt.
Nachfolgend beauftragte der Steuerpflichtige ein anderes Architekturbüro mit einer Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Dieser Entwurf sah die Errichtung von drei Baukörpern vor, einem Wohn- und Geschäftshaus, von drei Reihenhäusern und einem weiteren Geschäftsgebäude vor.
Im Jahr 2008 ließ er an der nördlichen Grundstücksgrenze eine Grenzmauer errichten. Im Juli 2012 beantragte er die Genehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit vier Wohneinheiten, einer Gewerbeeinheit sowie zwölf Stellplätzen.
Die Genehmigungen wurden im Dezember 2012 erteilt. Im Februar 2013 begannen die Erdarbeiten. Seit Mitte 2014 wurde das Gebäude fertiggestellt. Die bebaute Parzelle macht etwas mehr als 25 Prozent der Gesamtfläche des Grundstücks aus. Seit März 2014 ist das Gebäude teilweise vermietet.
Das FA versagte im Rahmen von Änderungsbescheiden die Anerkennung der Einkünfteerzielungsabsicht und damit die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs.
Die Bebauungsabsicht sei nach Aktenlage nicht zu erkennen und nicht nachgewiesen. Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BFH das Urteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück.
Anmerkung
Der BFH hat nun entschieden, dass ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten nicht gegen die (behauptete) Bebauungsabsicht spricht.
In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und entsprechende Mittel tatsächlich angesammelt hat. Dafür kann die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.
Weitere Indizien, aus denen sich der wirtschaftliche Zusammenhang ergeben kann, sind die Bebaubarkeit des Grundstücks, die Beauftragung eines Architekten oder die Stellung einer Bauvoranfrage.
Das FG hatte im Streitfall unbeachtet gelassen,
dass das Grundstück bebaubar war,
dass sich der Steuerpflichtige zur Bebauung im Kaufvertrag verpflichtet hatte,
dass er nach seiner Vorstellung, die insoweit hinzunehmen ist, mit der Bebauung erst beginnen wollte, wenn das Grundstück bezahlt war und er genügende Eigenmittel für die Baufinanzierung angespart hatte und
dass er diese Ziele erwiesenermaßen innerhalb von knapp zehn Jahren erreicht hat.
Außerdem bestanden weder Anhaltspunkte für eine kurzfristige Veräußerung des Grundstücks noch für eine Veräußerung nach Ablauf der 10-jährigen Behaltensfrist gemäß § 23 EStG.
Im Übrigen hatte das FG unbeachtet gelassen, dass nicht die 2012 bis 2014 tatsächlich durchgeführte Bebauung unter den gegebenen Umständen als Indiz zurückwirkt und die Behauptung der Bebauungsabsicht rückblickend als wahr erscheinen lässt.
Praxishinweis
Der zeitliche Zusammenhang zwischen dem Erwerb des unbebauten Grundstücks, dessen Bebauung und anschließender Vermietung ist kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal für den Abzug von Werbungskosten. Es ist jedoch bei der tatrichterlichen Würdigung zu prüfen, ob nach den Gesamtumständen ein wirtschaftlicher Zusammenhang von Aufwendungen mit künftigen Einnahmen besteht.
