Die Option zur Steuerpflicht (§ 9 Abs. 2 S. 1 UStG) kann auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam sein, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind.?
Hintergrund
Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG).
BFH 24.4.14, V R 27/13
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige erwarb ein bebautes Grundstück, welches sie überwiegend steuerfrei verwendete. Lediglich ein Bistro und Büroräume vermietete sie steuerpflichtig. Die Mieterin des Büros nutzte die Räume grds. für steuerpflichtige Tätigkeiten, jedoch auch zu einem geringen Teil für die vorsteuerschädliche Verwaltung eigener Wohnimmobilien.
In der Umsatzsteuererklärung für das Streitjahr 2009 ging die Steuerpflichtige von einem anteiligen Recht auf Vorsteuerabzug (Bistro und Büro) aus. Das FA und dem folgend das FG versagten den Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit den Büroräumen, da hier, mangels Abgrenzbarkeit der Funktionsbereiche, kein wirksamer (Teil-)Verzicht auf die Steuerfreiheit vorliege.
Entscheidung des BFH
Das FG hat zwar zu Recht entschieden, dass ein vollständiger Verzicht für die Gesamtheit der Mietflächen nicht in Betracht kommt, da ein Raum auch für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet wurde. Es kommt aber ein Teilverzicht in Betracht, da hierfür ein abgrenzbarer Funktionsbereich, der Gegenstand eines selbstständigen Mietvertrags sein könnte, nicht erforderlich ist.
Einer derartigen Teiloption muss ein hinreichend objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen. Dies ist bei einer Abgrenzung der Teilflächen nach baulichen Merkmalen, wie etwa nach den Räumen eines Mietobjekts gegeben.
Möglich ist daher auch ein Teilverzicht, der sich auf einzelne Räume bezieht, zumal auch die Vermietung eines Raums in einem Büro Gegenstand eines eigenständigen Mietvertrags sein kann.
Dabei können Gemeinflächen wie Flure, Küchen und Sanitärflächen nach den Verhältnissen des Streitfalls der steuerpflichtig vermieteten Teilfläche zugerechnet werden, da nur einer von mehreren Büroräumen und dieser auch nur teilweise für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet wurde.
