Zwei Urteile beschäftigen sich mit der Frage, ob und inwieweit für die Zeit zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung einer Wohnung Werbungskosten anfallen.
Zuordnung Aufwendungen: FG Saarland 28.8.08, 1 K 2073/04, EFG 08, 1705, Revision unter IX R 51/08,
BFH 10.10.00, IX R 15/96, BStBl II 01, 787
Vermietungsabsicht: BFH 28.10.08, IX R 1/07, DB 08, 2741; 5.3.08, X R 48/06, BFH/NV 08, 1463
Zuordnung der Aufwendungen
Bei vorheriger oder späterer Eigennutzung im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung lehnt es der BFH ab, den Reparaturaufwand nach seiner Zweckbestimmung zu beurteilen. Entscheidend ist der Zeitraum, in dem die Aufwendungen anfallen. Nach einem Urteil des FG Saarland wird diese typisierende Betrachtungsweise aber durchbrochen, wenn eine klare Zuordnung möglich ist.
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Besitzer einer selbst genutzten Eigentumswohnung die Heizungsanlage erneuert, bevor die Wohnung vermietet wurde. Das Finanzamt lehnte vorab entstandene Werbungskosten ab, weil die Erhaltungsmaßnahme während der Eigennutzung durchgeführt worden war.
Nach Meinung des FG des Saarlandes kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Reparatur an. Diese typisierende Betrachtungsweise kann immer dann durchbrochen werden, wenn eine zweifelsfreie Zuordnung der Aufwendungen zu den Mieteinkünften und damit keine Verknüpfung mit der Lebensführung gegeben ist. Kommen die im Hinblick auf die künftige Vermietung getätigten Aufwendungen nur noch für eine gewisse Zeit der Selbstnutzung zugute, überlagert der künftige Verwendungszweck die vorübergehende private Nutzung.
Ein solcher eindeutiger Veranlassungszusammenhang mit der künftigen Vermietungstätigkeit ist nach Ansicht des FG gegeben, wenn sich der Wohnungsbesitzer vor der Heizungserneuerung vertraglich bereits zum Hausbau entschieden hat, in das er nach seiner Fertigstellung umziehen will. Um einen späteren Mietausfall zu vermeiden, wird dann der Umbau in der Phase der Eigennutzung gelegt. Darüber hinaus können sich durch das Vorziehen der Maßnahme die Nebenkosten bei der künftigen Vermie-tung reduzieren. Damit überlagert der künftige Verwendungszweck die noch vorübergehende private Nutzung.
Erhöhte Nachweispflicht der Vermietungsabsicht bei Leerstand
Sollen Aufwendungen für eine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung anerkannt werden, muss der Vermieter seinen endgültigen Entschluss, diese Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen. Vorab entstandene Werbungskosten können nur berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Einkunftsart besteht. Dieser Grundsatz gilt auch für eine leer stehende Wohnung. Eine endgültige Entscheidung zur Einkünfteerzielung liegt aber noch nicht vor, wenn der Besitzer alternativ erwägt, die Wohnung zu veräußern. Daher muss bei einer zunächst selbst genutzten Wohnung nachgewiesen werden, dass die Entscheidung zwischen Vermietung und Verkauf endgültig getroffen ist.
Als Beleg verlangt der BFH objektiv nachgewiesene Umstände wie beispielsweise ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen. Diese Bedingung war im Urteilsfall nicht gegeben, da die Vermietungsbemühungen bei einer teuren, schwer vermietbaren und schon seit Jahren leer stehenden Wohnung – abgesehen von einer Wohnungsbesichtigung und einer Vermietungsanzeige – nicht weiter forciert wurden. Auch ein Makler wurde nicht eingeschaltet.
