Die Berücksichtigung von vorab entstandenen Werbungskosten bei
§ 21 EStG setzt voraus, dass der Hausbesitzer sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgegeben hat.
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht erkennbar aufgenommen hat, was sich in erster Linie aus ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen ergibt.
Kauf/Miete: BFH 9.7.13, IX R 21/12, BFH 11.12.12, IX R 14/12, BStBl II 13, 279
Teilnutzung: BFH 12.6.13, IX R 38/12, astw.iww.de Abruf-Nr. 133322
Steuerberater Leipzig, Steuerkanzlei Leipzig, Jens Preßler
Hierfür trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Laut BFH wird die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht aufgenommen, wenn sich jemand bei paralleler Suche nach Mietern und Käufern noch nicht zwischen Vermietung und Verkauf entschieden hat. Der BFH hat hierzu jüngst seine Rechtsprechung weiter konkretisiert.
Suche nach Mietern oder Käufern ist schädlich
Im ersten Urteilsfall wurde das gerade fertiggestellte Einfamilienhaus entgegen der ursprünglichen Absicht von einem Ehepaar nicht bezogen. Sie beschlossen, das Haus zu vermieten oder zu verkaufen und bemühten sich intensiv um einen Käufer oder Mieter.
Bis dahin wurde das Objekt vom Mann behelfsmäßig genutzt, um sich nach der Trennung von der Gattin die Miete für eine Wohnung zu sparen und die Sicherheit des Objekts zu gewährleisten. Hierbei handelt es sich nicht um einen Leerstand, auch wenn diese Eigennutzung behelfsmäßig sein sollte und bei Verkauf oder Vermietung kurzfristig hätte beendet werden können. Das steht einem Abzug von Aufwendungen im Zeitraum der Eigennutzung entgegen.
Aus dem Umstand, dass auch nachträgliche Schuldzinsen bei den Mieteinkünften zu berücksichtigen sein können, kann nicht gefolgert werden, dass alle Hausaufwendungen Werbungskosten im Rahmen von § 21 EStG sein müssen. Vielmehr setzt dies einen Veranlassungszusammenhang mit einer früheren Vermietungstätigkeit voraus.
Prozentualer Werbungkostenabzug bei teilweiser Vermietung
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung sind auch dann nicht mehr in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile oder Räume der Wohnung aufgegeben wurde.
In dem vom BFH entschiedenen Fall stand die Obergeschosswohnung leer. Ein Zimmer wurde für eine gewerbliche Tätigkeit genutzt. Hierbei sind die Grundsätze zum Leerstand, die der BFH in zahlreichen Urteilen aufgestellt hat, auch auf einzelne Räume innerhalb einer Wohnung anzuwenden, die vom Eigentümer anderweitig genutzt werden.
Als Folge hieraus sind die Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung nur teilweise und nicht komplett bei den Mieteinkünften abziehbar. Eine teilweise Aufgabe der Vermietungsabsicht liegt auch vor, wenn der Hausbesitzer einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellt.
Stellt er die Zimmer in einen steuerlich bedeutsamen Zusammenhang, indem er etwa Räume innerhalb der Wohnung für seinen Gewerbebetrieb nutzt, zeigt er damit insoweit seine Absicht, die Vermietung der gesamten Wohnung aufgegeben zu haben.
Zwar kann der Vermieter während des Zeitraums eines Leerstands einzelne Räume der Wohnung anders nutzen. Dann kann er aber auch nur die Aufwendungen bei den Mieteinkünften absetzen, die auf die verbleibende zwischenzeitlich ungenutzte Fläche entfallen, wenn er dafür die Vermietungsabsicht noch nicht endgültig aufgegeben hat. Das geschieht zumindest bei der Umwidmung einiger Zimmer.
