Eine Korrektur der vertraglichen Aufteilung des Anschaffungspreises eines Grundstücks auf den Grund und Boden sowie das Gebäude ist geboten, wenn der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Verkehrswert um mehr als 30 % und damit mehr als nur geringfügig unterschreitet.
Hintergrund
Wird im Kaufvertrag eine entsprechende Kaufpreisaufteilung vorgenommen, sind die vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Allerdings können die Kaufvertragsparteien wegen der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zugrunde zu legenden Vereinbarung, die also weder zum Schein abgeschlossen noch missbräuchlich ist, die Höhe der Steuer des Käufers – konkret seine AfA – gestalten. Im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist mithin im Einzelfall zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist dann geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar
erscheint.
Entscheidung
Im Streitfall bestanden nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises für das erworbene Grundstück. Diese ergeben sich aus der erheblichen Abweichung zwischen dem im Kaufvertrag ausgewiesenen Kaufpreis für den Grund und Boden und dem Bodenrichtwert. Der vereinbarte Kaufpreisanteil unterschreitet den Bodenrichtwert um rund 30 % und damit mehr als nur geringfügig.
Zwar handelt es sich bei einer Differenz zum Bodenrichtwert nur um ein widerlegbares Indiz, dass die vertragliche Aufteilung möglicherweise die Werte nicht angemessen wiedergibt. Im Streitfall war dieses Indiz jedoch nicht durch andere Indizien entkräftet worden.
Kann eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, ist sie vom Gericht durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Bei der Aufteilung eines Gesamtkaufpreises sind zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – herangezogen werden, denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken. Nach deren Bestimmungen ist der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung). Welcher dieser Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüber.
Vor dem Hintergrund der aktuellen BFH-Rechtsprechung, wonach bei Mietwohngebäuden auch das Ertragswertverfahren angewendet werden kann, wenn es sich um ein Renditeobjekt handelt, hat das FG der Bestimmung der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie des Gebäudes das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt.
Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem der Kläger die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen hat (IX B 57/24).
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