§ 6 EStG – Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzung eines Gebäudes nach einem Brandschaden
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Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zur Beseitigung von Gebäudeschäden, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung aufgrund eines – von der Elektroinstallation ausgehenden – Brandschadens entstanden sind, rechtfertigen keine teleologische Reduktion der in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthaltenen Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, wenn ein bereits im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandener verdeckter Mangel als Brandursache nicht ausgeschlossen werden kann.

Hintergrund

Unter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder durch die das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Zu den Aufwendungen i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören daher unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen. Zu diesen Maßnahmen zählen grundsätzlich auch sog. Schönheitsreparaturen (wie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, der Innentüren und Außentüren sowie der Fenster) sowie Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

Nicht zu den Aufwendungen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören nach dem Wortlaut des Satzes 2 der Vorschrift ausdrücklich nur Aufwendungen für Erweiterungen i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Im Regelfall kann von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Insoweit enthält § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, ohne dass es einer Einzelfallprüfung bedarf. Übersteigen die hierfür angefallenen Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der für den Erwerb des Gebäudes aufgewandten Anschaffungskosten, sind diese insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zu behandeln.

Im Rahmen dieser Regelvermutung sind auch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel den anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen. Gleiches gilt für die Kosten zur Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegten, aber erst nach dem Erwerb auftretenden altersüblichen Mängeln und Defekten. Auch solche Aufwendungen sind ihrer Natur nach verdeckte Mängel und mithin in die Betragsgrenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG mit einzubeziehen.

Demgegenüber fallen Kosten für (anschaffungsnahe, aber unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen jedenfalls dann nicht unter den Tatbestand des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. Die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt für solche Schäden nicht.

Entscheidung

Im Streitfall gab das FG der Klage statt. Es entschied, dass die Kosten für die unmittelbare Beseitigung der Brandschäden sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen. Denn diese Aufwendungen waren in Zusammenhang mit der Vermietung entstanden und erforderlich, um die Immobilie – nach einer Renovierung – wieder für Vermietungszwecke nutzen zu können. Derartige Aufwendungen gehören dem Grunde nach nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, da sie unstreitig nicht für bauliche Maßnahmen aufgewendet worden waren und demnach nicht dem Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG unterfallen. Die Aufwendungen enthielten im Streitfall kein konstruktives Element und dienten vielmehr dazu, die durch den Brandschaden im Gebäude entstandenen Schäden – ohne Bestandteil einer konstruktiven Maßnahme gewesen zu sein – sowie das zerstörte Inventar der Vormieterin zu beseitigen.

Eine teleologische Reduktion der Vorschrift hat das FG abgelehnt. Denn der BFH hat in seiner Rechtsprechung bisher eine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG nur für Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens bejaht, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht im vom BFH näher bezeichneten Sinne „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist. Diese Voraussetzungen lagen im Streitfall nach Auffassung des FG nicht vor.

Das FG stellte heraus, dass gerade in Fallgestaltungen, in denen ein Erwerber eine wertlose Immobilie erwirbt und umfassend kernsaniert, dieser nicht besser stehen soll als ein Erwerber, der eine bereits sanierte Immobilie erwirbt. Im Streitfall hatte der Steuerpflichtige ganz erhebliche Beträge für die Kernsanierung eines wirtschaftlich wertlosen Gebäudes aufgewendet. Gerade für derartige Fallgestaltungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers in typisierender Weise von anschaffungsnahen Herstellungskosten auszugehen sein. Dass letztlich ein Brand Anlass für die zu diesem Zeitpunkt durchgeführte Sanierung war, hielt das FG für unerheblich.

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