Bei der Vermietung von Wohnungen kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist. Dies ist bei Vermietung von Appartements in einem Boardinghouse nicht der Fall.
Grundsatz
Die Vermietung von Wohnungen oder Appartements führt in der Regel auch dann zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn eine Vielzahl von Objekten vermietet wird. Die Grenze zur Gewerblichkeit wird nur dann überschritten, wenn eine Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen (Hotel) vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird, sie hotelmäßig angeboten, d. h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich zudem in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zulässt. Dies ist dann der Fall, wenn Buchungen nicht vorliegen.
Entscheidung
Vor diesem Hintergrund hat das FG Köln entschieden, dass die Vermietung einer Vielzahl von möblierten Appartements in einem Boardinghouse kein Gewerbebetrieb ist, auch wenn die Räume voll möbliert sind, vierzehntägig gereinigt werden und mit frischer Bett- und Frotteewäsche ausgestattet, mithin hotelmäßig eingerichtet sind, es allerdings an der Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung fehlt.
Im Streitfall
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betrug die durchschnittliche Verweildauer der Mieter rund zwei Monate;
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die Anreise erfolgte erst nach Abschluss des Nutzungsvertrags zu den üblichen Bürozeiten;
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Ad-hoc-Buchungen bei Anreise waren nur in seltenen Ausnahmefällen möglich;
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es fehlte jegliche Außenwerbung am Objekt;
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der mit einem Hotelbetrieb üblicherweise verbundene Kundenverkehr und die Anbahnung von Beherbergungsverträgen war ausgeschlossen bzw. erschwert;
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weitergehende und ins Gewicht fallende (Sonder-)Leistungen, die in personeller und organisatorischer Hinsicht signifikanten Aufwand erfordern, wurden nicht erbracht.
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