Wird eine Immobilie verbilligt vermietet, prüft das Finanzamt regelmäßig, ob die gezahlte Miete mindestens 66 % bzw. 50 % (mit Überschussprognose) der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Falls die Miete unter diesen Prozentsätzen liegt, droht die anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs. In einer internen Verfügung wurden die wichtigsten Spielregeln zur Ermittlung der ortsüblichen Miete vorgestellt.
Spielregel 1: Warmmiete ist Vergleichsmiete
Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist stets von der Warmmiete auszugehen. Das ist die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Nebenkosten (BFH 10.5.16, IX R 44/15).
Spielregel 2: Tatsächlich bezahlte Nebenkosten
Bei der gezahlten Miete sind die umlagefähigen Kosten einzubeziehen, die tatsächlich vom Mieter bezahlt wurden (BFH 22.2.21, IX R 7/20).
Spielregel 3: Ansatz eines Möblierungszuschlags
Wird im Rahmen einer verbilligten Vermietung auch Mobiliar wie Küche, Waschmaschine und Trockner mitvermietet, ist die ortsübliche Miete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen (BFH 6.2.18, IX R 14/17). Sieht der örtliche Mietspiegel einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors vor, so ist dies als ortsüblicher Zuschlag anzusehen. Die Herleitung des Möblierungszuschlags anhand der Abschreibungen für Abnutzungen des Mobiliars schließt der BFH dagegen aus.
