Bei den Mieteinkünften stehen eine gesetzliche Änderung bei verbilligter Wohnraumüberlassung sowie bewährte Maßnahmen im Vordergrund, etwa der Zahlungsfluss bei Reparaturen oder Mieten.
2012 haben sich die Regelungen bei verbilligter Wohnraumüberlassung an Angehörige geändert: Statt zuvor mit den beiden Kategorien 75 % und 56 % der ortsüblichen Miete gibt es jetzt die Spanne zwischen 66 Prozent und 99,9 Prozent.
In dieser Spanne sind die Kosten voll absetzbar. In der Spanne 0,1 Prozent bis 65,9 Prozent dagegen lassen sich Aufwendungen nur noch prozentual geltend machen. Das wirkt sich negativ aus, wenn etwa das Kind Miete innerhalb des Korridors weniger als 66 Prozent zahlt, weil die Werbungskosten nur noch anteilig wirken. Günstiger ist es, wenn 70 Prozent vereinbart sind.
Immobilien in Spanien
Das DBA Spanien sieht als eines der wenigen im EU-Raum bei Immobilien statt der Freistellungsmethode die Anrechnungsmethode vor. Derzeit umfasst die inländische Steuerpflicht keine Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken, sondern nur laufende Mieteinkünfte. Das am 18.10.2012 in Kraft getretene geänderte DBA beseitigt diese Lücke. Zudem kommt es zu einer Umstellung der bisherigen Anrechnungs- auf die Freistellungsmethode. Damit mindern spanische Verluste nicht mehr das inländische Einkommen.
Bauzeitzinsen
Fallen Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase eines Gebäudes an, können sich diese nunmehr auch dann steuerlich auswirken, wenn der Bauherr noch keine Vermietungsabsicht hatte. Wenn er sich erst während der Herstellungsphase zur Vermietung entschließt, kann er die bis dahin entstandenen Zinsen als Herstellungskosten ansetzen und damit die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA erhöhen. Will der Bauherr hingegen von vornherein vermieten, kann er die Bauzeitzinsen wie bisher sofort als Werbungskosten geltend machen.
Elektronische Abgabe der Steueranmeldungen
Für Vermieter sind die elektronische Abgabe von Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Antrag auf Dauerfristverlängerung ab dem 1.1.2013 nur noch mit Authentifizierung möglich. Soweit noch nicht geschehen, sollten sie sich jetzt elektronisch registrieren lassen, um das für die Authentifizierung benötigte elektronische Zertifikat zu erhalten. Nicht authentifizierte Anmeldungen werden nur noch bis 31.12.2012 angenommen, denn es gibt keine Übergangsregelung. Dieser Bedarf stellt sich im Immobilienbereich ganz besonders, denn Vermieter sind im Gegensatz zu den Gewinneinkünften in der Praxis oftmals keine Unternehmer.
Jahresendstrategien im Rahmen der Vermietungseinkünfte
Darüber hinaus sind folgende bewährte Jahresendstrategien zu überprüfen:
Generell ist wieder neu zu entscheiden, ob Erhaltungsaufwendungen sofort in voller Höhe in 2012 oder zur längerfristigen Progressi-onsminderung gleichmäßig auf bis zu fünf Jahre verteilt werden
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Zur Vermeidung von anschaffungsnahem Aufwand durch Überschreitung der 15 Prozent-Grenze in den drei Jahren nach Erwerb sollten anstehende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verschoben werden.
Soll ein teilweise fremdfinanziertes Gebäude gebaut oder gekauft werden, das sowohl eigenen Wohnzwecken als auch für die Vermietung genutzt wird, sind die Darlehen von Anfang an strikt zu trennen. Damit gelingt es, die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen zu optimieren, indem exakt ausgewiesen wird, in welchem Umfang Kaufpreis oder Herstellungskosten auf den vermieteten oder betrieblichen Teil des Gebäudes entfallen. Dann zählt der Finanzierungsaufwand aus diesem Darlehen in voller Höhe zu den Werbungskosten oder Betriebsausgaben. In Anschaffungsfällen ist der Kaufpreis vorab bereits im Notarvertrag aufzuteilen. Bei Neubauten sind Handwerkerrechnungen strikt auf beide Hausanteile zu splitten. Vermieter sollten Bau- oder Kaufpreise an Baufirma oder Notar nicht über nur ein Bankkonto laufen lassen. Um effektiv noch kurzfristig Finanzierungskosten geltend zu machen, kommt der Darlehensabschluss mit einem Disagio in Betracht. Beträgt dieses maximal 5 Prozent der Kreditsumme, gilt der Abschlag sofort in voller Höhe als Werbungskosten, sofern zumindest ein Zinsfestschreibungszeitraum von fünf Jahren vereinbart worden ist.
Die Bundesländer erhöhen laufend ihren Hebesatz für die Grundsteuer. Die Unterschrift unter den Notarvertrag vor Inkrafttreten rettet den günstigen alten Tarif unabhängig davon, wann der Besitzerwechsel stattfindet oder ins Grundbuch eingetragen wird. Generell sinnvoll ist, den Anteil nicht steuerpflichtiger Positionen im Kaufvertrag separat auszuweisen. Das sind nicht wesentliche Gebäudebestandteile, Zubehör und Betriebsvorrichtungen.
Die Vorsteuer ist nur noch insoweit abzugsfähig, als sie auf die umsatzsteuerpflichtige Verwendung des Grundstücks entfällt. Hierdurch entfällt der bisherige Zins- und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells „Seeling“. Aufgrund der Übergangsregel bleibt es für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden beim vollen Vorsteuerabzug, sofern die Immobilie vor 2011 angeschafft oder bis Ende 2010 ein Bauantrag gestellt wurde.
Sofern es 2012 zu reduzierten Mieteinnahmen von mehr als 50 Prozent gekommen ist, ist der Antrag auf Grundsteuererlass bis Ende März 2013 ratsam. Hierzu sollten die entsprechenden Unterlagen gesichtet werden.
Aufgrund der neuen BFH-Rechtsprechung ist der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten nach der Veräußerung einer Mietimmobilie möglich, wenn der Erlös nicht zur Tilgung des Darlehens ausreicht.
Werden Bausparverträge mit Auffüllkrediten oder Vorfinanzierungsdarlehen gekoppelt und zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt, sind die Guthabenzinsen bei vor dem 2. Halbjahr abgeschlossenen Abschlüssen steuerfrei. Die Institute behalten zwar Abgeltungsteuer ein, die sich aber über die Veranlagung erstatten lässt.
Stand eine zur Vermietung vorgesehene Immobilie in 2012 längere Zeit oder sogar das ganze Jahr über leer, lassen Verwaltung und Rechtsprechung den Abzug von Verlusten durch angefallene Werbungskosten nur dann zu, wenn Hausbesitzer ihre Vermietungsabsicht nachweisen können. Hierzu sollten deshalb noch in diesem Jahr Anzeigen in Zeitungen oder per Internet geschaltet oder ein Immobilienmakler eingebunden werden, um die Bemühungen um einen neuen Nutzer und damit das Ziel einer steuerpflichtigen Vermietung zu dokumentieren.
Bei der Bauabzugsteuer laufen gültige Freistellungsbescheinigungen in der Regel an Silvester aus, bei Leistungen um den Jahreswechsel ist daher eine Prüfung besonders wichtig, um der Haftung zu entgehen.
Je nach individueller Progression des Vermieters bietet es sich an, Mieten und Werbungskosten auf 2012 oder 2013 zu verlagern oder vorzuziehen. Dabei ist die Sonderregelung für laufende Zahlungen zwischen dem 21.12.2012 und 10.1.2013 zu beachten, sie gehören ins wirtschaftliche Entstehungsjahr. Auch Vorauszahlungen für künftige Maßnahmen wirken sofort als Werbungskosten, Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung wie Erbbauzinsen von mehr als fünf Jahren im Voraus müssen allerdings auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den sie geleistet werden.
Der Antrag auf Wohnungsbauprämie für 2010 muss bis zum 31.12.2012 bei der Bausparkasse eingegangen sein. Die Prämie bis zu 45,06 EUR pro Person gibt es nur, wenn das jährliche Einkommen maximal 25.600 und bei Verheirateten 51.200 EUR beträgt. Private Kapitalerträge fließen nicht mehr in die Einkommensgrenze ein.
