Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt. Dies gilt auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011.
Sachverhalt
Streitig war, inwieweit eine Totalüberschussprognose bei der Vermietung von Immobilien mit jeweils mehr als 250 qm zum Nachweis einer Überschusserzielungsabsicht angezeigt ist.
Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 EUR und 216.000 EUR. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften.
Entscheidung
Das FA und nachfolgend auch das FG versagten die steuerliche Anerkennung der geltend gemachten Verluste nach vorheriger Prüfung und Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht. So sieht das auch der BFH.
Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm vermietet, muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Kann er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet, handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sog. Liebhaberei mit der Folge, dass die aus dieser Tätigkeit stammenden Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar sind.
Der BFH bestätigt damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (z. B. Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche; Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen. Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. Dies gilt auch vor dem Hintergrund der gesetzlichen Neuregelung der verbilligten Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG) durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011.
Der BFH hat die Sache gleichwohl an das FG zurückgewiesen, weil die Feststellungen des FG zur Versagung der Überschusserzielungsabsicht nicht ausreichten. Für die Anwendungspraxis ist dies deshalb bedeutsam, weil der BFH Ausführungen dazu macht, welche Umstände gegebenenfalls für die Verneinung der Überschusserzielungsabsicht maßgebend sein können (hier: Mieterhöhung, Zinsanpassungen, Einbeziehung von Abschreibungen).
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