1 Einführung
Bis zum Jahr 2021 wird der Bau von neuen Mietwohnungen steuerlich gefördert. Mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) wird die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen ermöglicht. Da der Bedarf an günstigem Wohnraum stark gestiegen ist, wird ein steuerlicher Anreiz geschaffen, durch Baumaßnahmen neue Wohnungen herzustellen.
Die Intention des Gesetzgebers ist zudem, dass Wohnungen durch Ausbaumaßnahmen in vorhandenen Gebäuden neu geschaffen werden sollen. Wenn Sie eine solche Ausbaumaßnahme vornehmen möchten, müssen Sie die Grenzen von sofort abzugsfähigen Instandsetzungsaufwendungen einerseits und aktivierungspflichtigen Bau- und Herstellungskosten andererseits kennen. Die Abgrenzungsmerkmale haben wir für Sie in diesem Merkblatt zusammengestellt.
Hinweis
Sonderabschreibungen werden auch Sonder-AfA genannt. „AfA“ steht hierbei für „Absetzung für Abnutzung“.
Das Wissen über die Abgrenzung von Instandsetzungsmaßnahmen, die als Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig sind, zu Herstellungskosten sowie zu den Voraussetzungen der Sonder-AfA ist für Sie in zweierlei Hinsicht von Bedeutung:
- Instandsetzungen sind in voller Höhe abzugsfähig und damit vorteilhafter als die Sonder-AfA.
- Die Sonder-AfA von Baumaßnahmen ist nach § 7b EStG durch festgelegte Höchstbeträge begrenzt.
Sie müssen also überlegen, ob zur Schaffung von Wohnraum im Rahmen der Nutzungsänderung von bisher anderweitig genutzten Flächen eine bloße Renovierung ausreicht, da deren Kosten sofort abzugsfähig sind. Des Weiteren sollten Sie eine zeitliche Trennung von Renovierungsarbeiten und Herstellungsaufwand prüfen.
Da erfahrungsgemäß im Zusammenhang mit Erweiterungsbaumaßnahmen (welche den Herstellungskosten zugerechnet werden) zugleich sofort abzugsfähige Renovierungsarbeiten anfallen, müssen Sie die jeweiligen steuerlichen Kriterien beachten, damit Handwerker für verschiedene Maßnahmen jeweils gesondert beauftragt werden und entsprechend abrechnen können.
Beispiel
Sie sind Eigentümer eines Mietwohnungshauses. Die Handwerker sind im Rahmen der Herstellung einer neuen Wohnung im Dachgeschoss tätig. Insoweit liegt Herstellungsaufwand vor. Wenn zugleich im übrigen Gebäude notwendige Renovierungen bzw. Verschönerungsarbeiten erfolgen, gelten diese als sofort abzugsfähiger Instandhaltungsaufwand.
Darüber hinaus müssen Sie beachten, dass im Rahmen des § 7b EStG die Herstellungskosten der neuen Mietwohnungen nicht mehr als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen dürfen. Sie müssen also prüfen, ob bei einer möglichen Überschreitung dieser Grenze Kosten in spätere Jahre verlagert werden können – denn dann können diese Aufwendungen möglicherweise als Instandhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden.
2 Voraussetzungen der Förderung
Für die Herstellung neuer Mietwohnungen können Sie im Rahmen der Einkommensteuer bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % geltend machen. Diese wird zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA von 2 % gewährt, so dass sich in den ersten vier Jahren bis zu 28 % der Investition steuerlich auswirken.
Erläuterung
Die Absetzung für Abnutzung beträgt bei neu erstellten Mietwohngebäuden generell 2 %.
In § 7b Abs. 1 EStG ist bestimmt worden, dass zusätzlich zur normalen AfA eine Sonderabschreibung (= Sonder-AfA) von 5 % für die Dauer von vier Jahren abgesetzt werden darf. Diese Sonderabschreibung unterliegt einigen Voraussetzungen, die in diesem Merkblatt erläutert werden.
Beispiel
Die Baukosten betragen 1.000.000 €
Die normale AfA beträgt 2 % jährlich 20.000 €
Die Sonder-AfA beträgt 5 % jährlich 50.000 €
Im Begünstigungszeitraum von vier Jahren beträgt die Sonder-AfA 4 × 5 % = 20 %, die zusätzlich zur normalen AfA von 2 % als Aufwand abgesetzt werden darf. Über einen Zeitraum von vier Jahren beläuft sich die normale AfA auf 8 %.
Somit betragen AfA und Sonder-AfA zusammen 28 %.
Die Voraussetzungen für die neue Sonder-AfA nach § 7b EStG lauten folgendermaßen:
- Die Förderung greift nur für Wohnungen, für die der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) im Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gestellt wurde. Diese Zeitbegrenzung gilt auch für den Fall der Anschaffung eines neuen Gebäudes mit Mietwohnungen. Das Datum des Kaufvertrags ist dabei nicht maßgebend.
Hinweis
Um die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie in einem Erwerbsfall den Kauf von Mietwohnungen bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnungen abgeschlossen haben.
- Sie müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen kaufen bzw. herstellen.
- Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen nicht höher als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.
- Die Wohnungen werden im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht selbst genutzt, sondern entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.
- Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt in den ersten vier Jahren ab dem Jahr der Fertigstellung in jedem Jahr 5 % der Baukosten (insgesamt also 20 % für vier Jahre), begrenzt auf 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Daneben kann die reguläre AfA von 2 % auf die tatsächlichen Herstellungskosten angesetzt werden.
- Die Sonderabschreibungen können erstmals im Jahr der Fertigstellung der Wohnung in Anspruch genommen werden.
Beispiel
Für ein Gebäude wird 2020 der Bauantrag gestellt. Das im Bau befindliche Objekt wird im Jahr 2022 veräußert. Für alle Wohnungen, die bis zum 31.12.2021 (zugleich das Jahr der Anschaffung) fertiggestellt sind, kann der Erwerber die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen.
- Wird eine neue Mietwohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft, kann die Sonder-AfA des § 7b EStG nur vom Erwerber in Anspruch genommen werden. Wird diese Mietwohnung noch im Jahr der Fertigstellung weiterveräußert, kann nur der Zweit- bzw. Letzterwerber die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch nehmen.
Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jahren bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und dem maßgebenden Prozentsatz der Restnutzungsdauer.
2.1 Welche Wohnungen werden gefördert?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur geltend gemacht werden, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen hergestellt werden oder die Anschaffung von Wohnungen im Jahr der Fertigstellung dieser Wohnungen erfolgt und die Wohnung der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dient.
Hinweis
Sie müssen sich als Käufer einer zur Vermietung vorgesehenen Eigentumswohnung absichern, dass die Wohnung im Jahr des Kaufabschlusses fertiggestellt wird. Für den Fall, dass die Fertigstellung des Wohnraums erst später erfolgt, sollten Sie daher entweder einen Widerruf des Kaufvertrags oder eine Kaufpreisminderung in Höhe des Steuernachteils aus der verlorenen Sonder-AfA vereinbaren.
Es werden also nur Wohnungen gefördert, die zusätzlich, erstmalig und damit neu geschaffen werden.
2.1.1 Neue Wohnung gemäß § 7b EStG
Eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG kann entstehen durch
- den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,
- den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten),
- die Teilung bestehender Wohnflächen,
- die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung),
- Umbaumaßnahmen an einem bisher gewerblich genutzten Gebäude.
Voraussetzung ist, dass der neu geschaffene Wohnraum die Anforderungen des Wohnungsbegriffs nach § 7b EStG erfüllt (siehe Punkt 2.2).
Im Fall der Anschaffung einer Wohnung gilt diese Wohnung für den Erwerber nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Eine Wohnung ist fertiggestellt, wenn sie entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann. Der Zeitpunkt der Anschaffung einer Wohnung ist der Zeitpunkt der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Das ist der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzung und Lasten auf den Erwerber übergehen. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG müssen also Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht in einem Kalenderjahr liegen.
Hinweis
Kein neuer Wohnraum wird geschaffen (und die Fördervoraussetzungen werden somit nicht erfüllt), wenn die Baumaßnahmen zu einer Verlegung von vorhandenem Wohnraum oder nur zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen. Das Gleiche gilt, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird, auch wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist und sich die Ausstattungsmerkmale dadurch deutlich verbessern.
2.1.2 Neuer Wohnraum durch Umbaumaßnahmen
Eine neue Wohnung kann auch dann entstehen, wenn unter Nutzung bestehender Gebäudeflächen neuer Wohnraum geschaffen wird, beispielsweise im Wege der Umgestaltung von gewerblich genutzten Flächen oder durch den Ausbau eines bisher nicht genutzten Dachgeschosses. Voraussetzung ist, dass der unter Verwendung der Altbausubstanz neu geschaffene Wohnraum erstmals die Anforderungen des Wohnungsbegriffs erfüllt. Nicht entscheidend ist, dass mit der Wohnung auch ein neues selbständiges Wirtschaftsgut entsteht. Auch wenn die neu geschaffene Wohnung ertragsteuerlich nicht als selbständiges Wirtschaftsgut behandelt wird, sondern in einen bereits bestehenden Nutzungs- und Funktionszusammenhang (zu fremden Wohnzwecken vermietete Wohnungen) eingeht, kann abweichend von dieser ertragsteuerlichen Zuordnung eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG entstehen.
Beispiel
In einem im Jahr 2011 errichteten Gebäude gibt es vier Mietwohnungen in den oberen Etagen. Im Erdgeschoss und in der ersten Etage befinden sich Ladengeschäfte und Büroräume. Im Jahr 2019 werden die Büroräume zu zwei Wohnungen umgebaut, die anschließend vermietet werden.
Bei den zwei Wohnungen handelt es sich um neue Wohnungen, für die eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann.
Begünstigt sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden. Bei Eigentumswohnungen werden auch das der Wohnung zugeordnete Teileigentum (= nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) und das Miteigentum an gemeinschaftlichen Flächen anteilig der Wohnung zugeordnet.
Hinweis
Werden durch die Teilung einer Wohnung mehrere neue Wohnungen geschaffen, sind diese begünstigt. Eine Wohnung, in der bereits vor der Teilung Bad und Küche vorhanden waren, erfüllt nicht die Voraussetzungen einer neuen Wohnung.
2.2 Wann handelt es sich um eine Wohnung?
Eine Wohnung ist gegeben, wenn sie Wohnzwecken dient. Eine Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.
Die neu geschaffene Wohnung muss zudem die bewertungsrechtlichen Anforderungen im Sinne des Bewertungsgesetzes erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung vom Räumen, die in ihrer Gesamtheit die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Baulich muss es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenen Zugang handeln. Notwendige Nebenräume, wie Küche, Bad/Dusche und Toilette, müssen ebenfalls vorhanden sein. Die Mindestgröße einer Wohnung beträgt 23 qm. Die Räume müssen Wohnzwecken dienen. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume werden dabei nicht berücksichtigt.
Hinweis
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann auch für Wohnungen geltend gemacht werden, die kleiner als 23 qm sind, wenn es sich um Wohnungen in einem Studentenwohnheim, ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder eine Unterkunft für betreutes Wohnen handelt.
Die Wohnung muss in diesen Fällen bestehen aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination (oder einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen) sowie einem Bad/WC. Zudem muss sie eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 qm haben.
Zu einer Wohnung gehören auch Nebenräume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören. Dies sind beispielsweise Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Gebäude gehörenden Garagen. Garagen, die neben einem Gebäude errichtet werden, gehören dann zur Wohnung, wenn beide als Bewertungseinheit im Sinne des Bewertungsgesetzes (siehe oben) anzusehen sind.
2.3 Wie lauten die Voraussetzungen einer begünstigten Wohnungsvermietung?
Eine Wohnungsvermietung im Sinne von § 7b EStG liegt vor, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr mietvertraglich festgelegt ist. Eine vereinbarte kürzere Mietzeit kann unschädlich sein, wenn nachgewiesen wird, dass eine längerfristige Nutzung beabsichtigt ist. Dies gilt beispielsweise bei
- Vermietung an Praktikanten für die Dauer des Praktikums,
- Vermietung an Studenten für die Dauer eines Semesters.
Eine Untervermietung durch den Mieter ist unschädlich, wenn sie zu Wohnzwecken im obenstehenden Sinne erfolgt. Die Vermietung einer möblierten Wohnung steht dem Begriff „zu Wohnzwecken dienen“ nicht entgegen.
Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören
- Wohn- und Schlafräume,
- Küche,
- Nebenräume,
- die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie zum Beispiel Boden- und Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume, und
- die zum Wohngebäude gehörenden Garagen.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die jeweilige Benutzung einer einzelnen Wohnung zugeordnet oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt ist.
Zu Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus betrieblichen Gründen an Werksangehörige (z.B. Hausmeister, Fachpersonal oder Betriebsfeuerwehr) überlassen werden. Auch in diesen Fällen kann die Sonder-AfA nach § 7b EStG von 4 × 5 % angesetzt werden.
Hinweis
Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen Zwecken dienen, sind entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen Zwecken zuzuordnen.
Das Kriterium für die Zuordnung bestimmt sich dann über die jeweils überwiegende Nutzung.
Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters ist den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.
Eine Wohnung dient nicht Wohnzwecken, wenn sie lediglich zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt ist, wie zum Beispiel:
- Ferienwohnungen,
- Hotels,
- boarding houses,
- Serviced Apartments (Apartmenthotels).
Anhaltspunkt für eine nicht Wohnzwecken dienende, vorübergehende Beherbergung kann beispielsweise das Angebot von Serviceleistungen (z.B. Wäscheservice oder Mahlzeiten) sein.
2.4 Was gilt für eine entgeltliche Überlassung der Wohnungen?
Die begünstigten Wohnungen müssen Sie mindestens zehn Jahre lang nach der Anschaffung oder Herstellung entgeltlich vermieten. Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, sofern Sie aktiv eine Vermietung anstreben. Wird für die Überlassung einer Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, gilt die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich. Dann erhalten Sie keine Förderung oder Sie verlieren für diese Wohnung die bisher gewährte Förderung und müssen die Einkommensteuerersparnis zurückzahlen. Sie sollten daher auf jeden Fall anhand des Mietspiegels die Höhe der örtlichen Mieten feststellen. Gegebenenfalls können Sie dann die Miete im gesetzlich vorgegebenen Rahmen anheben.
Hinweis
Die Grenze von 66 % ist auch bedeutsam für die Berechtigung, die laufenden Grundstücksaufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten geltend zu machen.
2.5 Welche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden begünstigt?
Nach § 7b EStG werden nur die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten begünstigt, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung – einschließlich der zur Wohnung gehörenden Nebenräume – aufgewendet wurden.
Wird ein Gebäude neu errichtet und dient dieses Gebäude ausschließlich der Überlassung zu Wohnzwecken, sind die gesamten Baukosten förderfähig.
Die Aufwendungen für Anschlüsse des Gebäudes an Versorgungsnetze (Strom, Gas, Wasser, Wärme) sind bis zur Grundstücksgrenze dem Gebäude zuzurechnen. Sie sind abschreibungsfähig, wenn sie zusammen mit dem Gebäude neu hergestellt werden.
Hinweis
Eine Aufteilung der Baukosten auf die einzelnen Wohnungen ist nicht erforderlich.
Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Gebäude bzw. eine Wohnung zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit diese einzeln zugerechnet werden können. Dazu zählen auch die Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten.
Hinweis
Typische Anschaffungsnebenkosten eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung sind
- Maklergebühren,
- Provisionen,
- Notarkosten,
- Grundbuchgebühren,
- Gerichtskosten,
- Grunderwerbsteuer,
- Gutachterkosten,
- Vermessungs- und Erschließungskosten, soweit sie den Wert der angeschafften Wohnung erhöhen.
Sowohl bei einer teilweisen gewerblichen Nutzung als auch der Nutzung für eigene Wohnzwecke ist der nicht begünstigte Wert anteilig aus den Gesamtkosten des Gebäudes prozentual herauszurechnen, da die gewerbliche Nutzung bzw. Eigennutzung nicht begünstigt ist.
Hinweis
Aufwendungen für die Möblierung einer neuen Mietwohnung stellen keine begünstigten Aufwendungen dar.
Keine Begünstigung des Grundstückskaufs und der Erschließung
Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks sowie die anteiligen Anschaffungsnebenkosten sind nicht abschreibungsfähig und können daher nicht im Rahmen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG berücksichtigt werden. Dies gilt auch für die Aufwendungen der Grundstückserschließung (Straßen, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen), soweit sie außerhalb des Grundstücks anfallen.
Wird beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis vereinbart, müssen Sie nach dem Grundsatz der Einzelbewertung den Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis auf das Gebäude einerseits und dem Grund und Boden andererseits aufteilen. Dabei müssen Sie externe Berechnungen und Gutachten vorlegen, die Grundlage der Kaufpreisfindung waren. Die Aufteilung ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen.
Beispiel
Der Kaufpreis für ein Grundstück, bebaut
mit einem älteren Bürogebäude, beträgt: 2.000.000 €
Ein Gutachten bemisst den Wert des
Grund und Bodens mit: 500.000 €
und den Wert des Gebäudes mit: 1.500.000 €
Die Anschaffungsnebenkosten sind demgemäß im Verhältnis 25 % für Grund und Boden und 75 % für das Gebäude aufzuteilen.
2.6 Wo liegt die Höchstgrenze der förderfähigen Baukosten?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt 5 % auf Herstellungskosten von maximal 2.000 € je Quadratmeter. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.
Hinweis
Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 €, ist der Ansatz der Sonder-AfA von 4 × 5 % nicht zulässig – auch nicht anteilig.
Ziel der Förderung ist es, Anreize zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu schaffen.
Die Höchstgrenze der Baukosten von 3.000 € je Quadratmeter soll einen Puffer für unvorhergesehene Kostensteigerungen während der Bauzeit bilden. Außerdem sollen damit regionale Unterschiede in den Baupreisen berücksichtigt werden.
Für die Prüfung der Baukostenobergrenze müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrundeliegende Fläche ist die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche. Bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung wird die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils zugrunde gelegt.
Die Baumaßnahmen können bestehen aus
- Neubau,
- Aufstockung,
- Aus- und Umbauten,
- An- oder Aufbauten.
Die Nutzfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt. Zusätzlich werden Nebenräume einbezogen, wie zum Beispiel
- Bodenräume,
- Waschküchen,
- Kellerräume,
- Trockenräume,
- Speicherräume,
- Bade- und Brauseräume,
- Fahrrad- und Kinderwagenräume,
soweit diese zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind. Auch die zur Wohnung gehörende Garage wird einbezogen.
Aufgrund der Einbeziehung der vorgenannten Nebenräume erhöht sich die zu teilende Fläche mit der Folge, dass die Baukosten je Quadratmeter niedriger sind und die begünstigte Obergrenze von 3.000 € je Quadratmeter eher einzuhalten ist.
Hinweis
Berechnet wird der Quadratmeterpreis durch Division der abschreibungsfähigen Aufwendungen durch die Quadratmetergesamtfläche der neu geschaffenen Wohnungen.
Beispiel
Sie sind Eigentümer eines Mietshauses. Um die Förderungen des § 7b EStG in Anspruch zu nehmen, lassen Sie das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausbauen (Maß- nahme A) und erweitern zusätzlich die Erdgeschosswohnung um einen Anbau (Maßnahme B). Zugleich werden die Gemeinschaftsanlagen (unter anderem Treppenhaus und Keller) renoviert (Maßnahme C).
Maßnahme A – Ausbau Dachgeschoss:
Es entsteht eine Wohnung mit 60 qm Wohn- und Nutzfläche.
Baukosten 181.000 €
Kosten je qm (= 181.000 € ÷ 60 qm) 3.016 €/qm
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG von 4 x 5 % auf 181.000 € kann nicht in Anspruch genommen werden, da die Höchstgrenze von 3.000 € pro Quadratmeter überschritten wird. Die Baukosten werden mit 2 % abgeschrieben.
Maßnahme B – Erweiterung im Erdgeschoss:
Der Anbau hat eine Wohnfläche von 40 qm.
Baukosten 60.000 €
Kosten je qm (= 60.000 € ÷ 40 qm) 1.500 €/qm
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann in Anspruch genommen werden. Die AfA beträgt im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden vier Jahren 5 % von 60.000 € je 3.000 €, und zusätzlich besteht die normale AfA von 2 %.
Maßnahme C – Renovierung Altbestand:
Aufwand 30.000 €
Der Renovierungsaufwand von 30.000 € kann in voller Höhe im Jahr der Zahlungen als Instandhaltungsaufwand abgesetzt werden.
Hinweis
Bei den Gesamtkosten der Maßnahme A (Ausbau Dachgeschoss) sollten Sie prüfen, ob darin Aufwand enthalten ist, der als Instandhaltungsaufwand herausgerechnet werden kann. So könnte der Preis pro Quadratmeter unter die Grenze von 3.000 € gesenkt werden.
Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises werden nur die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Aufwendungen für den Grund und Boden und für den Bau von Außenanlagen werden nicht einbezogen.
Hinweis
Die Grunderwerbsteuer sowie Makler-, Notar- und weitere Kosten, die beim Kauf des Grundstücks (einschließlich des halbfertigen Gebäudes) im Jahr der Fertigstellung anfallen, werden nach den für die Einkommensbesteuerung maßgeblichen Kriterien dem Grund und Boden oder dem Gebäude zugeordnet.
Wird innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung die Grenze von 3.000 € pro Quadratmeter nachträglich aufgrund von zusätzlich anfallenden Baukosten überschritten, werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht.
Werden neben begünstigten Wohnungen auch andere Flächen, wie zum Beispiel Büro- oder Gewerberäume oder eine eigengenutzte Wohnung, angeschafft oder hergestellt, müssen die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Gebäudeteile aufgeteilt werden. Hierfür ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend. Somit müssen die gesamten abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vollständig verteilt werden.
Um- und Ausbaumaßnahmen
Entsteht eine begünstigte Wohnung durch Um- oder Ausbaumaßnahmen, sind die entstandenen Aufwendungen sachgerecht aufzuteilen und den begünstigten Flächen zuzuordnen. Zu beachten ist, dass bei verschiedenen Nutzungen die gesamten Aufwendungen auf alle Nutzflächen zu verteilen sind.
Hinweis
Eine individuelle Zuordnung der Kosten, beispielsweise nach Ausstattungsmerkmalen, ist nicht zulässig.
Die Verteilung der Aufwendungen erfolgt im Verhältnis der begünstigten Wohnflächen zu nicht begünstigten Gewerbe- oder Eigennutzungsflächen. Zugeordnet werden jeweils die zugehörigen Nebenflächen. Funktionsflächen, die das gesamte Gebäude betreffen (z.B. das Treppenhaus), werden nicht in die Verteilungsrechnung einbezogen.
Beispiel
Fläche der Mietwohnungen 300 qm
gewerbliche Flächen 350 qm
gemeinschaftliche Nutzflächen 60 qm
allgemeine Funktionsflächen 50 qm
Gesamtnutzfläche des Gebäudes 760 qm
Fläche für Verteilungsrechnung = Gesamt-
fläche – Funktionsfläche 710 qm
Wohnfläche = Mietwohnungen + ½ Nutzflächen 330 qm
Das ist ein Anteil von 46,48 %
Rechensatz: (300 + (60 ÷ 2)) ÷ (760 – 50) × 100
Erklärung: (Mietwohnungsfläche + Hälfte der gemeinschaftlichen Nutzfläche) ÷ (Gesamtfläche – Funktionsfläche) × 100
2.7 Welche Förderhöchstgrenze ist zu beachten?
Die Förderhöchstgrenze für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG liegt bei maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, werden die tatsächlich angefallenen Kosten mit 5 % der begünstigten Aufwendungen angesetzt.
2.8 Welche Besonderheiten gibt es beim Begünstigungszeitraum?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Es besteht insoweit ein Wahlrecht. Die Sonderabschreibung ist ein Jahresbetrag. Sie wird daher im ersten Jahr nicht zeitanteilig aufgeteilt.
Andererseits haben Sie ein Wahlrecht, die Sonderabschreibung mit einem geringeren Betrag geltend zu machen. Eine Nachholung in einem späteren Jahr ist nicht zulässig. Soweit Sie die Sonderabschreibung nicht angesetzt haben, erhöht sich der Restwert am Ende des Begünstigungszeitraums.
Ab dem fünften Jahr wird die Bemessungsgrundlage für die weitere Absetzung für Abnutzung wie folgt ermittelt:
Anschaffungskosten
– Sonderabschreibung vier Jahre
– lineare AfA
= Bemessungsgrundlage ab dem fünften Jahr
÷ 46 Jahre
= Absetzungsbetrag
2.9 Was beinhaltet die Zehnjahreshaltefrist?
Die Wohnungen, für die Sie eine Sonder-AfA nach § 7b EStG von 5 % geltend gemacht haben, müssen Sie im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich für Wohnzwecke überlassen.
Hinweis
Die Einhaltung dieser Zehnjahreshaltefrist ist von Ihnen jährlich im Rahmen der Steuererklärung nachzuweisen.
Eine Veräußerung des geförderten Gebäudes vor Ablauf des Zeitraums von zehn Jahren ist unschädlich, wenn Sie die volle Vermietungszeit von zehn Jahren nachweisen können: Falls Sie die vermietete Immobilie veräußern, müssen Sie mit dem Käufer die Vermietungspflicht und den entsprechenden jährlichen Nachweis für die verbleibenden Jahre vertraglich vereinbaren. Gegebenenfalls können Sie zusätzlich im Vertrag eine Vertragsstrafe bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung (in Höhe der Steuerrückzahlung) festlegen.
Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen, verbunden mit entsprechenden Nachzahlungszinsen.
Für den Fall der Veräußerung eines Gebäudes innerhalb der Zehnjahresfrist wird eine Nachversteuerung ausnahmsweise immer durchgeführt, wenn der Veräußerungserlös des Gebäudes nach § 23 EStG nicht besteuert wird. Auf die Einhaltung der Vermietungspflicht kommt es in diesen Fällen nicht an.
Hinweis
Nach § 23 EStG wird für die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns die Haltefrist des Grundstücks zugrunde gelegt. Nicht berücksichtigt wird der Zeitpunkt der Herstellung eines Gebäudes oder einzelner Wohnungen.
3 Welche Sondervorschriften sind bei § 7b EStG zusätzlich zu beachten?
Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus enthält zudem einige Bestimmungen, die Sie kennen sollten. Wir haben diese Bestimmungen im Folgenden kurz dargestellt. Falls Sie denken, dass Sie von einer oder mehrerer dieser Regelungen betroffen sein könnten, zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Wir erarbeiten gern mit Ihnen gemeinsam eine Lösung.
Folgendes sollten Sie beachten:
- Das Gesetz ist am 08.08.2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und rückwirkend für alle begünstigten Sachverhalte anzuwenden, die ab dem 01.01.2019 verwirklicht worden sind.
- Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird nur gewährt, wenn die Grenzen der Förderung im Rahmen der De-minimis-Beihilfen nicht überschritten werden. Das bedeutet, dass in einer Periode von drei Veranlagungszeiträumen der Gesamtbetrag der einem Unternehmen gewährten Beihilfen eine Grenze von 200.000 € nicht übersteigen darf. Als Anspruchsberechtigter müssen Sie Ihrem Finanzamt entsprechende Nachweise in geeigneter Weise vorlegen.
- Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach § 7b EStG können Sie letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend machen. Das gilt auch, wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.
- Das Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme ist für die Einhaltung des Förderzeitraums nicht entscheidend. Die Sonderabschreibung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die neue Mietwohnung erst nach dem 31.12.2021 fertiggestellt wird. Der Förderzeitraum endet jedoch spätestens im Veranlagungszeitraum 2026.
Beispiel
Ein Mehrfamilienhaus wird im Jahr 2024 aufgrund eines im Jahr 2021 gestellten Bauantrags fertiggestellt. Zum 01.12.2024 geht das Eigentum auf einen Erwerber über, der die Wohnungen ab diesem Zeitpunkt vermietet.
Der Erwerber kann für die drei Jahre 2024 bis 2026 jährlich 5 % der förderfähigen Anschaffungskosten geltend machen.
Für 2027 ist der Förderzeitraum abgelaufen, so dass keine Sonder-AfA nach § 7b EStG zulässig ist. Nur die lineare AfA von 2 % kann angesetzt werden.
Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jahren im Jahre 2028 bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und dem maßgebenden Prozentsatz der Restnutzungsdauer.
4 Instandhaltungs- oder Herstellungsaufwand?
Im Rahmen der Schaffung neuer Wohnungen in vorhandenen Gebäuden müssen Sie Aufwendungen regelmäßig dahingehend abgrenzen, ob laufende Instandhaltungsaufwendungen vorliegen oder ob es sich um Herstellungskosten für die neu geschaffenen Wohnungen handelt.
Grundsätzlich liegen Instandhaltungen (und damit Erhaltungsaufwand) vor, wenn die Maßnahmen das Gebäude in seinem ordnungsmäßigen Zustand erhalten und nicht seine Art verändern. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe steuerlich abziehbar.
Von diesem sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu unterscheiden sind die Herstellungskosten. Diese fallen bei Gebäuden an, wenn etwas bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird – etwa durch Aufstockung, Anbau oder Vergrößerung.
Beispiel
Dabei kann es sich um die nachträgliche Errichtung weiterer Treppen, den Einbau eines Fahrstuhls, das erstmalige Anbringen von Rollläden, den Einbau eines Kachelofens oder offenen Kamins sowie den Umbau von Groß- in Kleinwohnungen handeln.
Dieser Herstellungsaufwand ist wiederum aufzuteilen in Aufwendungen, die zur Schaffung einer oder mehrerer neuer Wohnungen dienen, und die zuvor erwähnten sonstigen Maßnahmen wie Aufstockung, Anbau oder Vergrößerung.
4.1 Anschaffungsnaher Aufwand
Ein Kriterium ist die Beurteilung als anschaffungsnaher Aufwand. Ein anschaffungsnaher Aufwand liegt vor, wenn ein erheblich instandsetzungsbedürftiges Gebäude preiswert erworben und anschließend erneuert wird. Dann können die aufgewendeten Kosten lediglich zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben werden – auch wenn es sich eigentlich um Erhaltungsaufwand handelt. Diese für Immobilienbesitzer nachteilige Steuerregel wird angewendet
- bei Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf – auch wenn diese zur Beseitigung von Funktionsuntüchtigkeit anfallen oder der Hebung des Standards dienen,
- bei Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, wenn die Kosten (netto ohne Umsatzsteuer) zusammen mindestens 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Hinweis
Die 15-%-Grenze bezieht sich auf das gesamte Gebäude und nicht nur auf einzelne Gebäudeteile.
Liegen anschaffungsnahe Aufwendungen vor, erhöhen diese die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes. Sind einzelne Gebäudeteile vorhanden, ist die Aufteilung der Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes vorzunehmen. Damit sind diese Kosten nicht direkt als Werbungskosten abzugsfähig, sondern werden nur über die Abschreibungen steuerlich wirksam. Sie wirken sich damit über einen deutlich längeren Zeitraum steuermindernd aus.
Nach Ablauf der Dreijahresfrist führen Aufwendungen nur noch bei einer wesentlichen Gebäudeverbesserung zu Anschaffungskosten. Die Feststellungslast obliegt hier aber grundsätzlich dem Finanzamt.
4.2 Abgrenzungsmerkmale für Gebäudeaufwendungen
Nachstehend werden einige häufig anfallende Gebäudeaufwendungen erläutert:
- Abbruchkosten sind Werbungskosten. Erwerben Sie jedoch eine Immobilie, um sie abzureißen und anschließend neu zu bauen, zählen die Kosten zu den Herstellungskosten des Neubaus oder zu den Anschaffungskosten von Grund und Boden. Gleiches gilt, wenn Sie im Rahmen der Herstellung einer Wohnung vorhandene Gebäudeteile (z.B. Wände) abreißen.
- Anschlusskosten und Aufwendungen für die Verlegung von Leitungen für Gas, Strom und Wasser sind Herstellungskosten. Werden die Anschlüsse hingegen lediglich erneuert, liegt Erhaltungsaufwand vor.
- Die Herstellungskosten von Garage, Carport oder Stellplatz können der neu gebauten Wohnung zugeordnet werden, so dass diese Aufwendungen in die Bemessung der Sonder-AfA einbezogen werden können. Sofern die Grenze von 3.000 € pro Quadratmeter überschritten wird, sollten diese Aufwendungen nachweisbar den alten Wohnungen zugerechnet werden.
- Grundbuchkosten sind Teil der Anschaffungskosten. Entfallen sie auf die Hypothekeneintragung, sind sie als Finanzierungskosten sofort absetzbar.
- Die Grunderwerbsteuer ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, kann abgesetzt werden.
Hinweis
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat Formulare als Arbeitshilfen und Anleitungen für die Darstellung komplexer steuerrechtlicher Sachverhalte herausgegeben.
Kaufpreisaufteilung von Immobilien:
Im Fall der Anschaffung von bebauten Grundstücken sind die Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten sowie nachträglich anfallende Anschaffungskosten gegebenenfalls mittels einer Kaufpreisaufteilung in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäude- oder Wohnungsanteil aufzuteilen. Hierzu dient als Arbeitshilfe und Anleitung ein Formular zur „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ (kurz: Kaufpreisaufteilung).
Die Arbeitshilfe können Sie hier finden:
Angaben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG:
Für den Nachweis der Nutzungsvoraussetzungen zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und zur Angabe der erforderlichen Grenzwerte und Höchstbeträge hat das BMF eine Checkliste „Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG“ herausgegeben.
Die Arbeitshilfe finden Sie hier:
