Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Nutzungen sind gemäß § 100 BGB u. a. die Vorteile, die der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Sie gebühren nach § 446 Satz 2 BGB von der Übergabe der Sache an dem Käufer. Verpflichtet sich der Käufer beim Kauf eines Grundstücks, dieses dem Verkäufer ohne angemessenes Entgelt zur Nutzung zu überlassen, ist fraglich, ob darin eine Gegenleistung für das Grundstück liegt. |
Sachverhalt
Die Klägerin erwarb mit notariell beurkundetem Kaufvertrag ein Grundstück vom Verkäufer. Das als Kulturdenkmal erfasste, parkähnliche Gelände war mit acht Gebäuden bebaut, von denen drei (Nr. 1a, 2 und 5) genutzt wurden. Die anderen befanden sich in schlechtem baulichen Zustand und standen leer. In § 2 des Kaufvertrags räumte die Klägerin dem Verkäufer das Recht ein, seine bisherige Nutzung der Gebäude 2 und 5 zunächst für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. In § 4 des Kaufvertrags wurde die Zahlung eines Geldbetrags i. H. v. 100.000 EUR zur Ablösung bestehender Lasten von dem Verkäufer an die Klägerin vereinbart.
Das FA setzte Grunderwerbsteuer fest und zog dabei zuletzt den Kapitalwert der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Gegenleistung heran, den es zuletzt mit rund 490.000 EUR bezifferte. Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg und das FG hob den Bescheid auf, da die Steuer auf 0 EUR festzusetzen sei (FG Sachsen 22.6.17, 6 K 1514/15).
Entscheidung des BFH
Der BFH sah die Revision des FA als begründet an und verwies die Sache an das FG zurück:
Die Gefahrtragungsregelung des § 446 Satz 2 BGB könne vertraglich abbedungen werden. Dann belasse der Grundstückskäufer die Nutzungen dem Verkäufer über diesen Zeitpunkt hinaus. Hierin liege ein geldwerter Vorteil, den der Käufer für den Erwerb der Sache hingebe. Dies rechtfertigt nach Ansicht des BFH die Einbeziehung der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen in die Gegenleistung.
Für die Bestimmung der Gegenleistung sei nicht maßgebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben.
Die Klägerin hatte für den Kauf des Grundstücks zwar keinen Kaufpreis zu entrichten. Stattdessen hatte vielmehr der Verkäufer eine Zuzahlung in Höhe von 100.000 EUR zu leisten. Die Klägerin hat dem Verkäufer das Recht eingeräumt, seine bisherige Nutzung der Gebäude 2 und 5 für 30 Jahre unentgeltlich fortzusetzen. „Unentgeltlich“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Klägerin vom Verkäufer kein gesondertes Entgelt für die Überlassung der Gebäude gefordert habe. Der Wert der Nutzungen stelle eine – grunderwerbsteuerrechtliche – Gegenleistung der Klägerin für den Erhalt des Grundstücks dar.
Bemessungsgrundlage i. S. v. § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG sei demgemäß der Wert der Nutzungen abzüglich der Zuzahlung des Verkäufers in Höhe von 100.000 EUR.
Das FG muss im zweiten Rechtsgang Feststellungen zum Umfang der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen treffen und das Nutzungsrecht bewerten.
Erläuterungen
Für die Bestimmung der grunderwerbsteuerlich relevanten Gegenleistung ist somit die Bezeichnung der Vertragsparteien nicht maßgebend. Entscheidend ist vielmehr, ob und ggf. zu welchen Leistungen sie sich tatsächlich verpflichtet haben.
Der Sachverhalt wird insoweit abschließend vom Finanzgericht ermittelt. Der BFH kann im Rahmen einer Revision daher lediglich noch prüfen, ob die Feststellungen des FG den Schluss zulassen, dass die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen in die Bemessungsgrundlage nach § 8 Abs. 1 GrEStG i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG einzubeziehen sind. Dies bejahte der BFH im Besprechungsfall und verwies den Rechtsstreit daher zur erneuten Entscheidung zurück.
Fundstelle
BFH 5.12.19, II R 37/18
