Erwirbt ein Käufer gleichzeitig ein Grundstück und das damit belastete Erbbaurecht, mindert der Kapitalwert des Rechts auf Erbbauzins nicht die Bemessung der Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis für die Immobilie. In einem solchen vom FG Düsseldorf entschiedenen Fall sollte ein mit einem Erbbaurecht belastetes Objekt gekauft werden.
FG Düsseldorf 13.4.11, 7 K 3640/10 GE, FinMin Bayern 18.7.08, 36 – S 4500 – 001 – 28 048/08, Tz. 4.2, 6
Dies erfolgt über zwei zeitlich eng verbundene Notarverträge, einerseits über den Erwerb des Grundstücks vom Besitzer und andererseits über das Erbbaurecht vom Berechtigten. Dadurch sollte anschließend dann zeitgleich mit der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch auch das Erbbaurecht erlöschen. Hier fällt Grunderwerbsteuer sowohl für den Erwerb des Grundstücks als auch des Erbbaurechts an, ohne Kürzung um den Kapitalwert des Erbbauzinses.
Mit dem gleichzeitigen Kauf erfolgt eine Vereinigung von Erbbauanspruch und -verpflichtung. Der Erbbauzinsanspruch wird dann wertlos und kann nicht mehr zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen. Der Käufer will gerade kein Grundstück mit Belastungen erwerben. Sinn und Zweck ist vielmehr, die Vollherrschaft an einem anschließend unbelasteten Grundstück zur uneingeschränkten Selbstnutzung zu erlangen. Hierzu sind zwar zwei Erwerbsvorgänge nötig, im Ergebnis wird aber nur eine Immobilie ohne Erbbaurecht gekauft, was wie der Normalfall der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Seuer-Tipp:
Anders sieht es hingegen beim Erwerb eines weiterhin mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück aus. Hier ist die Gegenleistung auf den Grundstückskauf einerseits und den Erwerb des Erbbauzinsanspruchs andererseits aufzuteilen. Hierbei wird aus Vereinfachungsgründen vom Wert der Gesamtgegenleistung der Kapitalwert des Erbbauzinsrechts abgezogen.
