Verkauft der Steuerpflichtige eine vermietete Immobilie und reicht der Erlös nicht aus, um das Immobiliendarlehen vollständig zu tilgen, können die „übrig gebliebenen“ Schuldzinsen prinzipiell als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.
Das setzt aber voraus, dass der Veräußerungserlös richtig verwendet wurde. Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht. Die Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes Vermietungsobjekt reicht nicht aus, um den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zu begründen.
Verwandte Themen:
Immobilienverkauf: Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen
Nachträgliche Schuldzinsen nach Veräußerung des Mietobjektes
Sachverhalt
Streitig war, ob Schuldzinsen, die nach Veräußerung eines Vermietungsobjekts verbleiben, weil der erzielte Veräußerungserlös nicht zur Schuldenablösung verwandt wurde, weiterhin als – nachträgliche – Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können.
Beachten Sie | Dabei hätte der Veräußerungserlös durchaus ausgereicht, um die noch bestehende Restschuld zu tilgen.
Entscheidung
Der BFH hat entschieden, dass ein einmal begründeter und zwischenzeitlich nicht weggefallener wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften i. S. des § 21 EStG nicht allein deshalb entfällt, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird.
Vielmehr setzt sich der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwischen dem Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung am Veräußerungspreis fort (sog. Surrogationsbetrachtung).
Daher sind nachträgliche Schuldzinsen, die auf ein solches Darlehen entfallen, grundsätzlich auch nach einer Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).
Schafft der Steuerpflichtige mit dem Veräußerungserlös eine neue Einkunftsquelle – etwa ein zur Vermietung bestimmtes Immobilienobjekt – an, besteht der Zusammenhang (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort.
Wird kein neues Objekt und auch keine anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen. Ist dies der Fall, endet der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.
Dies ist unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige tatsächlich das Darlehen ablöst, oder ob er den Veräußerungserlös anderweitig (privat) verwendet und das Darlehen bestehen lässt.
Veräußert der Steuerpflichtige dagegen die vermietete Immobilie, reicht der Verkaufserlös aber nicht aus, um ein hierfür aufgenommenes Darlehen abzulösen, bleibt der nicht ablösbare Teil des (fortgeführten) Anschaffungsdarlehens im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Im Streitfall war ein Abzug nachträglicher Werbungskosten in Form der nach Veräußerung des Objekts verbliebenen Schuldzinsen ausgeschlossen, da mit dem Veräußerungserlös keine neue Einkunftsquelle angeschafft worden war, dieser aber ausgereicht hätte, um die weiterhin bestehenden Darlehen abzulösen.
Beachten Sie
Schädlich für den nachträglichen Werbungskostenabzug ist es, wenn der Verkaufserlös auf einem Konto „geparkt“ wird, um damit geplante Investitionen in neue Immobilien zu finanzieren.
Fundstelle
BFH 6.12.17, IX R 4/17
