Über die Rechte der Käufer von sogenannten Schrottimmobilien währte ein Endlosstreit.
Die Anleger wurden insbesondere in den 90er Jahren zum Kauf überteuerter Eigentumswohnungen (Schrottimmobilien) – regelmäßig ohne Einsatz jeglichen Eigenkapitals – durch findige Vermittler verführt.
Nach der anlegerfreundlichen Rechtsprechung des BGH kann nunmehr eine Vielzahl von Immobilienbesitzern gegenüber den finanzierenden Banken erfolgreich im Wege des Schadenersatzes die Rückabwicklung des Darlehens geltend machen.
Banken bieten ihren Kunden als Schadenersatz einen Schuldenerlass an. Der soll als zweistufige Entschädigung den überhöhten Kaufpreis ausgleichen und die hierauf entfallenden zu viel bezahlten Schuldzinsen erstatten.
Die Finanzverwaltung behandelt diesen Vorgang wie folgt:
Bayerisches LfSt 16.7.08, S 2211.1.1-2/2 St 32/St 33
BGH 29.4.08, XI ZR 221/07; 23.10.07, XI ZR 167/05, WM 08, 154; 16.5.06, XI ZR 6/04, DB 06, 1424
OLG Brandenburg 25.6.08, 4 U 30/07
Sofern zu viel bezahlte Schuldzinsen ersetzt werden, liegen negative Werbungskosten und damit im Umkehrschluss Einnahmen nach § 21 EStG vor. Das gilt bis zu der Höhe, bis zu der in der Vergangenheit ein Finanzierungsaufwand als Wer-bungskosten steuerlich berücksichtigt worden ist.
Der Schuldenerlass selbst führt zu einer Minderung der ehemaligen Anschaffungskosten für das Gebäude und somit zu einer geringeren AfA-Bemessungsgrundlage.
Rechtsanwaltskosten, die durch das Aushandeln der Vereinbarung mit der finanzierenden Bank anfallen, sind als Werbungskosten bei den Mieteinkünften anzusetzen.
Der Erlassbetrag soll in die Erstattung von Schuldzinsen und in die Entschädigung für den Kaufpreis nach dem Verhältnis der Anschaffungskosten des Gebäudes zu den entstandenen Schuldzinsen aufgeteilt werden.
Sowohl die negativen Werbungskosten als auch die geminderte Abschreibung sind in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem der Schadenersatz durch die Verrechnung umgesetzt wird.
Das OLG Brandenburg hat aktuell definiert, wann bei der Investition in Schrottimmobilien ein Anspruch auf Schadenersatz besteht. Dieser besteht dann, wenn die finanzierende Bank eigene Aufklärungspflichten nicht beachtet hat. Derartige Pflich-ten bestehen aber nur dann, wenn die Bank
über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt,
einen besonderen Gefährdungstatbestand schafft oder begünstigt,
ihre Rolle als Kreditgeber überschreitet oder
sich in einem schwerwiegenden Interessenkonflikt befindet.
Die Richter des OLG Brandenburg hielten fest, dass dem Vermittler gegenüber den Kunden bei den Finanzierungsfragen möglicherweise eine unzureichende Beratung vorzuwerfen ist. Der Pflichtenkreis der finanzierenden Bank sei aber in diesem Fall nicht betroffen.
