Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Derartige Aufwendungen werden nicht von dem Begriff der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ im Sinne des § 6 EStG erfasst.
Fundstelle
BFH 9.5.17, IX R 6/16
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Sachverhalt
Im Streitfall ging es um eine von der Steuerpflichtigen in 2007 erworbene vermietete Eigentumswohnung. Im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten befand sich die Wohnung in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. Die Steuerpflichtige übernahm das bereits bestehende Mietverhältnis.
In 2008 verweigerte die Mieterin die Zahlung der fälligen Nebenkostenzahlungen, woraufhin die Steuerpflichtige das Mietverhältnis kündigte. Nach Auszug der Mieterin stellte die Steuerpflichtige umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden, wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen, an der Eigentumswohnung fest. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet, wodurch es zu Folgeschäden gekommen war.
Da die zur Beseitigung dieser Schäden angefallenen Kosten von rund 20.000 EUR gegenüber der Mieterin aufgrund Zahlungsunfähigkeit nicht durchsetzbar waren, machte die Steuerpflichtige sie als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dagegen behandelte das FA die Aufwendungen als anschaffungsnahe, lediglich die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhende Aufwendungen im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
Der BFH entschied jedoch, dass die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG im Streitfall keine Anwendung findet und gewährte den sofortigen Werbungskostenabzug in voller Höhe.
Zwar gehören zu den anschaffungsnahen Aufwendungen im Sinne von § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen, wie etwa sog. Schönheitsreparaturen oder auch Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft. Selbst die Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel oder die Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes „angelegter“, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte fällt hierunter.
Dies gilt jedoch nicht für Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden und auch nicht in dem oben genannten Sinne „angelegt“ war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist. Solche Aufwendungen können vielmehr als Erhaltungsaufwand sofort und in voller Höhe berücksichtigt werden.
