Sowohl der BFH als auch das FG Niedersachsen hatten sich aktuell mit der Einkunftserzielungsabsicht bei einem längeren Leerstand zu befassen.
FG Niedersachsen 6.5.10, 11 K 12069/08,
FG Köln 28.4.09, 8 K 1214/07, Revision unter IX R 3/10
BFH 11.8.10, IX R 3/10, BFH 25.6.09, IX R 54/08, BStBl II 10, 124; 28.10.08, IX R 1/07, BStBl II 09, 848; 31.7.07, IX R 30/05, BFH/NV 08, 202
Keine Einkünfteerzielungsabsicht bei langjähriger Renovierung
Wird ein Gesamtobjekt über Jahre hinweg renoviert und steht daher leer, können nach der BFH-Rechtsprechung vorab entstandene Werbungskosten nur berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht. Dies wird bei einer leer stehenden Wohnung grundsätzlich durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegt.
Bei renovierungsbedürftigen und deshalb länger leer stehenden Objekten müssen jedoch noch weitere Indizien herangezogen werden. Das sind der Zeitfaktor zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, Renovierungsdauer und die Absehbarkeit, ob und wann die Räume für Mieteinkünfte genutzt werden sollen.
Dabei hat eine vorangegangene dauerhafte Vermietung lediglich eine Indizwirkung. Sie ist aber noch kein aussagekräftiger Beweis dafür, dass das betreffende Haus während Leerstandszeiten der Erzielung von Mieteinkünften dient. Abzustellen ist vielmehr darauf, dass der Hausbesitzer Vermietungsbemühungen entfaltet und insbesondere bei schwer vermietbaren Objekten einen Makler einschaltet.
Dabei ist es grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen, darüber zu befinden, ob und inwieweit Renovierungsarbeiten aus Zeit- oder Geldgründen langsamer oder schneller und diese Arbeiten in Eigenleistung oder durch Fremdfirmen durchgeführt werden. Entscheidend ist, dass die Renovierung zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt und dies Rückschlüsse auf das Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht zulässt. Diese kann verneint werden, wenn nach einem längeren Zeitraum – im Urteilsfall mehr als fünf Jahre – nicht abzusehen ist, ob und wann das Objekt zur Vermietung und Verpachtung genutzt werden kann.
Sanierung über langen Zeitraum kann zu Liebhaberei führen
Stellt sich heraus, dass ein Objekt in der aktuellen baulichen Gestaltung nicht vermietbar ist, muss der Hauseigentümer zielgerecht darauf hinwirken, es durch bauliche Umgestaltungen in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Auch wenn die Gebäudesanierung ganz oder zum Teil in Eigenarbeit durchgeführt wird, muss ersichtlich sein, dass Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit vermietet werden können. Das FG Niedersachsen sieht jedenfalls nach vier Jahren Leerstand den Zeitpunkt gekommen, von dem ab keine Einkunftserzielungsabsicht mehr angenommen werden kann.
Hausaufwendungen können nämlich nur dann als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Mieteinkünften besteht. Das gilt bei einer leer stehenden Wohnung, wenn der endgültige Entschluss zur Vermietung sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lässt. Nicht ausreichend ist die subjektive Absicht, nach Abschluss der Baumaßnahmen vermieten zu wollen.
Bei längerem Leerstand ist es auch denkbar, dass das Objekt nach Fertigstellung veräußert oder zumindest teilweise selbst genutzt werden soll. Insoweit trifft den Hauseigentümer die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht.
Vergleichbar mit den Grundsätzen der Liebhaberei bei gewerblichen Einkünften ist auch bei Mieteinkünften erforderlich, dass auf das Vorliegen von Werbungskostenüberschuss über eine gewisse Zeitspanne hinweg reagiert wird. Nur zielgerichtet durchgeführte Renovierungsarbeiten führen zum Werbungskostenabzug, wenn hierdurch das Haus in absehbarer Zeit vermietet werden kann. Anderenfalls wird nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt.
