Der § 6 EStG bestimmt, dass zu den anschaffungsnahen Aufwendungen alle innerhalb von drei Jahren nach Objekterwerb angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen rechnen. Was aber ist mit Aufwendungen, die für die Beseitigung schon bei Erwerb vorliegender verdeckter Mängel anfallen? Oder was ist mit altersüblichen Defekten, die nach dem Erwerb auftreten?
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Das FG Düsseldorf hat dazu aktuell geurteilt. Nach Auffassung des Gerichts ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber weitere Aufwendungen von der sogenannten 15 %-Regelung ausnehmen wollte.
Beachten Sie
Wenn die Netto-Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor, die nur über die Laufzeit abgeschrieben werden können.
Sachverhalt
Die Steuerpflichtige, eine Grundstücksgemeinschaft, erwarb 2012 das Eigentum an einem 1970 erbauten Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten und mehreren Garagen für 340.000 EUR. Von dem Kaufpreis entfielen rund 250.000 EUR auf das Gebäude.
Bei der Einkünfteermittlung machte die Wohnungseigentümerin Aufwendungen in Höhe von rund 50.000 EUR für die Erneuerung der Außenfassade und der Heizung sowie für die Renovierung von drei Wohnungen anlässlich von Mieterwechseln geltend. Bei der Renovierung wurden Bodenbeläge erneuert und die Bäder ersetzt. Zusätzlich wurden in einer durchgehend vermieteten Wohnung zwei Heizkörper ausgetauscht.
Das FA stufte den Großteil der Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten und nur einen Teilbetrag als sofort abzugsfähige Schönheitsreparaturen ein. Die Steuerpflichtige wollte dies nicht akzeptieren und klagte, jedoch ohne Erfolg, gegen das FA.
Entscheidung
Nach Auffassung des Gerichts ist die 15 %-Grenze im Streitfall deutlich überschritten. Es liegen somit anschaffungsnahe Herstellungskosten vor.
Besonders die Kosten für den Austausch der Heizkörper wurden bei der Prüfung unter die Lupe genommen. Fraglich war hier, ob in diesem Fall, die in § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG statuierte Ausnahmeregelung greifen könnte.
Beachten Sie
Nach dieser Vorschrift gehören u. a. die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Dies ist jedoch nicht der Fall, da es sich bei den Aufwendungen weder um Aufwendungen für Erweiterungen noch um Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten handelt, die jährlich üblicherweise anfallen. Auch der Umstand, dass diese Aufwendungen bei ähnlichen Vermietungsobjekten üblicherweise als Erhaltungsaufwand in vergleichbarer Höhe entstehen, ist ohne Belang.
Fundstelle
FG Düsseldorf 30.8.16, 10 K 398/15 F, Rev. zugelassen
