Die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste müssen zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Außerdem ist anhand der Bettenauslastung ein Rückschluss auf die Vermietungszeit möglich. Dabei ist auf die tatsächlich mögliche und nicht auf die beworbene Nutzung abzustellen.
Hintergrund
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an
Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet, denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird.
Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten des streitgegenständlichen Vermietungsobjekts mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ferienort im Durchschnitt erzielt werden. Können die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet der Gemeinde. Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.
Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen „Ortes“ müssen repräsentativ sein, sodass auf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen abzustellen ist.
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, aufgrund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Die Feststellungslast für die Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen.
Die Unterschreitensgrenze von 25 % bildet jedoch keinen starren Wert. Je mehr das Vermieten einer Ferienwohnung die ortsüblichen Vermietungszeiten unterschreitet, umso mehr gewinnt die Frage nach den Gründen des Leerstands Bedeutung. In Betracht kommen z. B. einerseits Unbenutzbarkeiten der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten oder andere Vermietungshindernisse, andererseits aber auch Leerstand wegen unzureichender Vermietungsbemühungen, z. B. als Ausdruck der Absicht die Ferienwohnung letztlich nur als Vermögensanlage und/oder für zukünftige Selbstnutzung vorzuhalten.
Auch wenn für die Vergleichsberechnung in erster Linie auf die Vermietungstage der Ferienwohnung abzustellen ist, ist es unschädlich, auf die statistischen Zahlen zur Bettenauslastung zurückzugreifen. Denn diese lassen unter Umständen Rückschlüsse auf die Vermietungstage zu, wenn sie sich auf die im Einzelfall maßgebliche Ferienwohnungskategorie und den maßgeblichen örtlichen Erhebungsbereich beziehen. Denn unter dieser Prämisse kann die Bettenauslastung einer Ferienwohnung die Auslastung allenfalls – zulasten des Steuerpflichtigen – unterschreiten, nicht aber – zugunsten des Steuerpflichtigen – übersteigen. Als Vermietungstage werden nämlich pauschal alle Tage erfasst, in denen die Ferienwohnung vermietet wird. Ob dabei die zulässige Gästezahl erreicht wird, ist ohne Bedeutung. Hingegen gibt die Bettenauslastung personenbezogen Auskunft über die Belegung der Ferienwohnung. Die mit der Umrechnung von Bettenauslastung in Vermietungstage verbundenen – im Einzelfall auch erheblichen – Ungenauigkeiten sind dabei in Kauf zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vergleich der tatsächlichen Vermietungstage Ungenauigkeiten mit sich bringt.
Entscheidung
Im Streitfall verneinte das FG die Einkünfteerzielungsabsicht, da die Steuerpflichtige mit der Vermietung in den Streitjahren weit unter der von der Rechtsprechung gezogenen Grenze von 75 % des Durchschnitts lag und sich die Einkünfteerzielungsabsicht auch nicht anhand einer Prognose erkennen ließ.
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FG Rheinland-Pfalz 22.11.23, 2 K 2137/20, Rev. BFH IX R 23/24
